Сергей ТОТРОВ
Financial Advisor, PFA, EPC
Mortgage Broker, AMP
Bus: 416-222-0533
Cell: 416-456-7706
E-mail: info@totrov.com

Вот уже 22 года мы отправляем e-mails с финансовыми новостями. Мы стараемся отразить в электронной рассылке те новости  и события, которые могут вас заинтересовать и принести какую-то пользу.

Прочитайте, пожалуйста, последнее сообщение, присланное недавно. Если вам интересна такого рода рассылка, то вы можете подписаться на неё на нашем вебсайте www.totrov.com в разделе «Рассылка Новостей».

За последние месяцы в ипотечной индустрии произошло множество изменений. Многие из вас уже слышали или читали об этом. Сегодня я хотел бы собрать всю информацию в одном месте и еще раз перечислить все нововведения.

1. Prime Rate опять изменили 05 сентября, уменьшили ещё на 0.25%.
   Ожидать ли следующего понижения в 2024 году?
2. 30 лет амортизационный период при покупке недвижимости со взносом меньше 20% при любых вариантах покупки.
3. Увеличен лимит стоимости недвижимости с 1 миллиона до 1.5 миллионов долларов при покупке со страховкой от CMHC, то есть с первоначальным взносом меньше 20%.
4. Государство убрало Stress Test для квалификации моргиджа во время окончания контракта.

Теперь немного подробнее:

1. Prime Rate опять изменили 05 сентября, уменьшили ещё на 0.25%.
   Ожидать ли следующего понижения в 2024 году?
   Центральный Банк Канады 05 сентября 2024 года уменьшил банковскую учётную ставку ещё на 0.25%, до 4.25%. Prime Rate тоже изменился и стал теперь 6.45%.
   Сразу после понижения процентной ставки пришли статистические данные по уровню инфляции в стране. Инфляция составила 2%, что и является целью Банка Канады. Снижение произошло с 2.5% в июле до 2% в августе, и если и дальше инфляция пойдёт вниз таким стремительным темпом, то это будет совсем не то, что хочет видеть Центральный Банк.
   В этой же статье говорится, что если убрать влияние стоимости проживания в Канаде, то уровень инфляции составит всего 1.2%, что будет существенно ниже желаемых 2%.
   При условии, что темпы роста экономики страны составили всего 2.1%, что ниже прогнозируемых, Центральный Банк Канады на следующем своём заседании может снизить процентную ставку сразу на 0.5 процентов.
   В газете Financial Post от 17 сентября была напечатана статья “BoC governor raises prospect of bigger rate cuts” growing concern about labour market”, в которой говорится, что если инфляция и дальше будет снижаться такими темпами, то процентную ставку понадобится опустить сразу на 0.5%.
   Центральный Банк Канады также не удовлетворён ростом экономики страны, всего 2.1% прироста. Если темпы роста экономики страны не увеличатся, то это тоже будет говорить о возможном 0.5%-ом уменьшении.
   В газете “Financial Post” от 01 октября была напечатана статья “Bank of Canada unlikely to make major rate cut, economists say” – soft landing. Analysts expect gradual pace of monetary easing.
   В статье говорится, что Центральный Банк Канады рассчитывает, что может обойтись без сильного уменьшения процентной ставки (0.50%), такое усреднённое мнение экономистов присутствует согласно опросу компанией Bloomberg, проводящей опрос специалистов.
   Эта же компания считает, что на протяжении следующих 5 заседаний будет уменьшение процентной ставки по 0.25%.  Следующее заседание Центрального Банка состоится 23 октября.
   На сегодняшний день на рынке есть очень хорошие условия на моргиджи с плавающими и фиксированными процентами.
   В реальности, нужен разговор с профессионалом по моргиджу для того, чтобы определиться, какой вид моргиджа подойдёт конкретно каждому человеку. Может получиться, что мы найдём совершенно другой вариант, позволяющий семье выплатить долг банку за очень короткий срок и заплатить существенно меньше денег в виде интереса. Особенно это может быть интересным, когда остаток по долгу не очень большой, а доходы хорошие или если остается не так много лет до пенсии, но работа ещё есть.
   Позвоните нам, и мы найдём наиболее выгодные варианты.
   Если вы нам позвоните за 4.5 месяца до окончания вашего контракта с банком, то это не будет рано. Почему, ответ вы найдёте у нас на вебсайте в разделе Mortgage – Manage Your Mortgage
            
2. 30 лет амортизационный период при покупке недвижимости со взносом меньше 20% при любых вариантах покупки.
   Государство разрешило с 15 декабря 2024 года использовать 30 лет амортизации для квалификации человека во время покупки существующего или строящегося жилья при взносе меньше 20%.
   Теперь выплаты будут немного ниже благодаря увеличившемуся амортизационному периоду – 30 лет вместо 25.
   Правило следующее:
   1 – 30 лет амортизационного периода возможно только для тех, кто покупает собственность первый раз или подходит под квалификацию First Time Buyer (FTB).
   FTB – это когда вы покупаете жилье в первый раз; не владели собственностью, где вы лично жили, последние 4 года или вы недавно развелись.
   2 – Если же вы подписываете договор на строительство жилья, то любой человек имеет возможность иметь 30 лет амортизационного периода при взносе меньше 20%.
   Надо только помнить, что увеличение амортизационного периода влечёт за собой увеличение выплату за страховку на 0.2%.
3. Увеличен лимит стоимости недвижимости с 1 миллиона до 1.5 миллионов долларов при покупке со страховкой от CMHC, то есть с первоначальным взносом меньше 20%.
   В газете Financial Post от 17 сентября 2024 года была напечатана статья “Liberals expand mortgage eligibility”. В этой статье говорится о том, что правительство с 15 декабря не только увеличило амортизационный период с 25 до 30 лет для всех видов покупки со взносом меньше 20%, но и увеличило барьер по квалификации застрахованного моргиджа в случае покупки недвижимости с 1 миллиона до 1.5 миллионов долларов.
   Вот это уже интересно и может оживить рынок недвижимости.
   Например, сейчас при покупке недвижимости в 1.4 миллиона долларов необходимо иметь первоначальный взнос 20% от стоимости жилья, то есть $280,000 накопленных средств. Это внушительная сумма.
   По новым правилам, если уже накоплено $115,000, то можно подавать предложение на покупку такой недвижимости.
   Правила подсчёта первоначального взноса остались такие же:
   на первые $500,000 можно использовать 5% вашего депозита,
   а на остальную сумму требуется вложить 10%.
   $500,000 х 5% = $25,000.
   $900,000 х 10% = $90,000. В сумме это составит $115,000.
   Это так же интересно и родителям, которые хотят помочь детям с покупкой, можно меньшую сумму выделить от себя для первоначального взноса при покупке.
4. Государство убрало Stress Test для квалификации моргиджа во время окончания контракта.
   Все контракты по моргиджам когда-то приходят к окончанию.
   В этот момент очень тяжело бывает переходить в другой банк, так как для нового банка надо квалифицироваться по более жёстким правилам, использовать Стресс Тест.
   В своём собственном банке не нужно опять квалифицироваться, просто можно подписать новый договор на новый срок.
   С одной стороны легче, с другой стороны нет возможности получить наилучший на рынке процент, то есть делать “Shop Around”.
   С 21 ноября 2024 года государство отменило требование использовать Стресс Тест во момент перевода моргиджа в новый банк. Конечно же остаются обычные стандартные требования, такие как наличие подтверждённого дохода.
   Кроме того, во время перехода человек не может увеличивать сумму долга и удлинять амортизационный период.
   Если заёмщику необходимо увеличить моргидж по любым причинам или хочется опять иметь более длинный амортизационный период, то это будет считаться как рефинансирование и Стресс Тест должен быть использован для квалификации.
   Теперь больше владельцев моргиджей на момент окончания контракта будут иметь возможность “shop around” для получения лучшего процента.
   И мы конечно же можем вам в этом помочь.

Помните, что мы делаем страховые программы для выезжающих в отпуск и приезжающих к нам в гости. Ждём ваших звонков.