Маким БАГИНСКИЙ
Broker of Record
Right At Home Realty Investments Group
Некоторым нашим клиентам при покупке недвижимости в Доминикане требуется финансирование, поэтому в этой статье я хочу подробно рассказать о финансировании недвижимости в Доминиканской Республике.
Процесс получения ипотечного кредитования и кредитных линий тут очень схож с США и Канадой, но имеет и свои нюансы. Заявку на одобрение кредита стоит подавать заранее, так как процесс небыстрый и может занять около месяца на покупку жилья на вторичном рынке и до двух месяцев в случае, если вы финансируете покупку новостройки.
В последние годы рынок кредитования в Доминиканской Республике растёт очень быстро и по ходу развития кредитования меняются программы и условия выдачи кредитов.
В Доминиканской республике, как и везде, несколько крупных банков, а также другие финансовые институты, выдающие ипотечные кредиты и кредитные линии. Они имеют различные программы и разный подход к квалификации.
Для того, чтобы узнать какие программы и в каком банке они могут быть предложены, вам понадобится потратить много времени. Плюс, если вы не говорите по-испански, то довольно часто возникает языковой барьер.
Лучше обратиться к нам, поскольку мы сотрудничаем с компанией The Lending Brokers, долгие годы работающей на рынке кредитования в Доминиканской республике, и мы свяжем вас с одним из моргидж брокеров компании. Это сэкономит вам массу времени и, самое главное, в итоге вы получите кредитование по лучшей для вашего случая ставке.
Компания The Lending Brokers имеет давние хорошо налаженные связи с большинством банков и финансовых институтов Доминиканской республики и в ней работают профессионалы своего дела. Они уже помогли десяткам наших клиентов получить финансирование на приобретение недвижимости и прекрасно себя зарекомендовали.
Первое, что сделает ваш моргидж брокер, это проведёт вашу предварительную квалификацию, чтобы понять, по какой банковской программе вас лучше провести. Всё это можно сделать дистанционно, отправив документы по имейлу в моргидж компанию.
Какие документы вам для этого понадобятся?
Первое, – это два документа, удостоверяющие личность. Как правило, это копия первой страницы паспорта и копия обеих сторон водительских прав. Далее понадобится предоставить подтверждение ваших доходов. Для канадцев – это форма « Т-1» или форма « Т-2», если вы имеете собственный бизнес или работаете на себя, Notice of Assessment за прошлый год будет хорошим дополнением, но не является обязательным.
Если ваш доход поступает в виде заработной платы, то можно предоставить письмо от работодателя и pay stubs за последние два месяца. Также в могргидж компанию надо будет выслать ваши банковские стейтменты, с персонального и бизнес счёта (если таковой имеется) за последние 6 месяцев, где будет ясно видно, что вы постоянно получаете доход.
Доминиканские банки не имеют доступа к вашей канадской кредитной истории, поэтому вас также попросят предоставить кредитный репорт Equifax, который вы должны будете запросить самостоятельно на сайте кредитного бюро.
В течение недели моргидж компания рассмотрит предоставленные вами документы и предоставит вам подробный анализ, – в каком банке, на какую сумму и под какой процент вы можете получить кредитование.
Важно, что моргидж компания это не банк, который будет вас кредитовать. Она работает на вас и при необходимости, конечно, подскажет вам какие дополнительные документы надо предоставить, и что надо изменить в подаваемом пакете документов для того, чтобы вы получили максимально хорошие условия кредита.
Далее решение за вами. После того, как вы выберите банк и условия, моргидж компания отправит ваш полный пакет документов в выбранный вами банк. Рассмотрение документов в банке обычно занимает от двух до четырёх недель. Для новостроек процесс рассмотрения заявки немного дольше.
В случае положительного решения о выдаче вам кредита, вы получите уведомление о том, что банк готов к закрытию сделки и вам останется лишь согласовать день закрытия.
Для будущего обслуживания кредита вам понадобится счёт в доминиканском банке, и лучше открыть его заранее, – это существенно облегчает процесс получения ипотечного кредита.
Я рекомендую открывать два счёта, – один в доминиканских песо, второй в долларах США. Моргидж вы также можете оформить либо в песо, либо в долларах, но я не слышал, чтобы иностранные покупатели брали кредитование в местной валюте. Обычно покупатели недвижимости берут ипотечный кредит в американских долларах.
На сегодня ставка кредитования в долларах США колеблется от 8 до 11 %, в зависимости от выбранного банка и программы. Но ставки кредитования продолжают снижаться и, скорее всего, уже через год они вернутся к уровню до пандемии, когда ипотечные кредиты стоили 5-6% .
Кредит возможен до 80% стоимости недвижимости, но для получения лучшей ставки это, как правило, не более 70%.
Само закрытие сделки происходит прямо в банке. Вы подписываете документы на залог покупаемой недвижимости, банк переводит деньги продавцу, а ваш юрист оформляет сделку. В действительности, всё очень просто и не имеет каких-либо подводных камней.
Процесс по финансированию новостроек выглядит несколько иначе. Дело в том, что при покупке новостройки девелопер сам предоставляет вам рассрочку платежа. Стандартный договор на покупку, – это внесение 25% при подписании контракта и 45% выплачивается мелкими платежами в период строительства.
За 3 месяца до выдачи ключей девелопер уведомляет вас об окончании строительства и в этот момент банки начинают оформлять финансирование.
То есть, квартира или вилла уже практически готовы, через три месяца состоится перевод права собственности от девелопера к вам и, как правило, на этот момент у вас уже ваплачено 70% от стоимости покупки.
Вы можете заплатить оставшиеся деньги сами и иметь недвижимость без моргиджа. Но, если вы хотите использовать финансирование, то это то самое время, когда надо обратиться в банк.
Вы сами выбираете сумму кредита, но она не может превышать 80% от стоимости покупки. Вы можете взять в банке оставшиеся 30% от стоимости, которые вы остаётесь должны девелоперу, или же вы можете взять большую сумму, – любую сумму до 80% от стоимости недвижимости.
Если вы выбираете второй вариант, то банк при закрытии сделки перечислит девелоперу те деньги, которые вы ему остаётесь должны, а оставшуюся сумму положат на ваш счёт в банке, и вы вправе делать с ней всё что угодно.
Ещё одно отличие кредитования в Доминиканской Республике – это срок амортизации моргиджа. Здесь он не 25–30 лет как в США или Канаде, а 15 или 20 лет. Соответственно месячные платежи по кредиту намного больше. Но доходность от краткосрочной аренды настолько высокая, что даже если вы используете недвижимость для себя 2–3 месяца в году, а в оставшееся время сдаёте её в посуточную аренду через менеджмент кондоминиума, то, как правило, получаемый от аренды доход достаточен, чтобы покрывать платежи по кредиту и содержанию недвижимости.
Так что, кредитование даже по более высоким ставкам, нежели чем в США или Канаде здесь всё равно выгодно. На высвобожденные деньги вы можете таким же путём купить вторую недвижимость и так далее. Таким образом, за несколько лет у вас может сложиться прекрасное инвестиционное портфолио.
В случае если вы выплатили недвижимость полностью из собственных сбережений, а завтра вам понадобились деньги, вы в любой момент можете обратиться в банк и получить необходимую сумму. Кредитные линии под залог недвижимости очень популярны, и они хороши тем, что этот кредит можно выплатить в любой момент и при необходимости взять снова.
На данный момент сумма кредитной линии, выдаваемой в Доминиканской республике под залог недвижимости, не может превышать 50% от стоимости недвижимости.
Доминиканские банки очень лояльны к выдаче кредитов под недвижимость для иностранцев. Никто не будет проверять вас под микроскопом, как это делают в США или Канаде, да и возможности такой доминиканские банки просто не имеют.
Иностранцы, покупающие здесь недвижимость для доминиканских банков платёжеспособны уже по умолчанию и соискателям кредитов лишь нужно правильно подготовить пакет документов, и компания The Lending Brokers, с которой мы работаем, выполняет свою работу «на отлично».
Ещё одним важным моментом является то, что оформленные в Доминикане кредиты не видны на вашей канадской кредитной истории и никаким образом не усложняют вам получение нового кредитования в Канаде.
Так что, для многих покупателей доминиканской недвижимости кредитование внутри страны является очень неплохой опцией.
Тем ни менее, большинство наших клиентов, на сегодняшний день, используют для покупки недвижимости в Доминикане кредитование внутри Канады, беря для этого кредитную линию или увеличивая сумму ипотечного кредита под уже имеющуюся в Канаде недвижимость. Такое кредитование, на сегодня, обходится дешевле.
Maxim Baginskiy / Right At Home Realty Investments Group/ 416-832-8343
10376 Yonge St, Unit 306 , Richmond Hill, ON
Caribbean portal: buycaribbeanhome.com
Toronto and Calgary portal: newGTAcondos.com
Назначить встречу в офисе компании или online можно по ссылке Appointments
YouTube channels: Caribbean Real Estate Toronto/ Calgary Real Estate
