Каждый второй понедельник октября в Канаде отмечается День Благодарения! Это прекрасная возможность сказать спасибо за удачный урожай, за все что мы имеем в нашей жизни и другие радостные события произошедшие за весь прошедший год.
В этом году мы отмечаем настоящий День Благодарения на рынке ипотечного кредитования!
Впервые за многие-многие годы, можно сказать даже десятилетия, мы получили подряд множество положительных изменений, от правительства и банковских регуляторов, которые позволят существенно облегчить жизнь для существующих и новых домовладельцев.
За что мы крайне благодарны и хотим обсудить сегодня изменения с вами, для того, чтобы вы смогли разобраться, как снизить платежи или приобрести недвижимость скорее.
Федеральное правительство сделает 30-летние застрахованные ипотечные кредиты (мортгиджи) доступными для всех покупателей, впервые приобретающих жилье, и для всех покупателей новостроек.
По закону, моргтиджи в Канады должны быть застрахованы при внесении первоначального взноса в размере менее 20% от стоимости недвижимости.
Теперь покупатели, впервые приобретающие жилье, могут получить 30-летнию амортизацию по застрахованным мортгиджам для снижения платежей и возможности квалификации не только при покупке новостроек, но и на вторичном рынке (к примеру, через систему MLS).
Все остальные покупатели могут воспользоваться 30-летней амортизацией при покупке нового жилья от застройщика.
Правительство также поднимает планку цены недвижимости до 1,5 миллиона долларов для застрахованных мортгиджей, что существенно больше текущего лимита в 1 млн. Это очень серьезное улучшение правил, и оно означает, что покупатели могут делать ставки на более дорогие дома, даже если у них есть первоначальный взнос менее 20% (к примеру, 8-10%) при получении мортгидж страхования.
Канада приняла жесткие меры против длительной амортизации ипотеки во время мирового финансового кризиса 2008 года. До сегодняшнего дня покупатели, которым требовалась государственная страховка от невыплаты по своим ипотечным кредитам, были ограничены 25-летней амортизацией.
Данные изменения значительно расширят круг покупателей, которые могут получить доступ к 30-летним кредитам, что существенно снижает ежемесячные платежи.
Покупатели, вносящие меньше 20% первоначального взноса и впервые приобретающие жилье, составляют примерно 20% рынка в Канаде, в то время как приобретающие новостройки составляют всего около 4%.
Согласно расчетам, при процентной ставке 5% погашение ипотеки в течение 30 лет вместо 25 сократит ежемесячный платеж покупателя жилья примерно на 8%.
Данные изменения вводятся в действие с 15 декабря.
Не остался в стороне от приятных изменений ипотечных правил и канадский банковский регулятор, управление суперинтенданта финансовых учреждений (OSFI) намерено смягчить правила квалификации для домовладельцев, которые меняют банки при возобновлении мортгиджа (mortgage renewal).
OSFI больше не будет требовать от банков применять стресс-тест к заемщикам, которые меняют банк, если они просто продлевают свой мортгидж, не изменяя других условий кроме процентной ставки.
Это существенно упростит для заемщиков с незастрахованными ипотечными кредитами переход в другой банк при возобновлении мортгиджа.
Напомним, что незастрахованные ипотечные кредиты это мортгиджи при покупке недвижимости с первоначальным взносом более 20% и стоимостью более 1 миллиона (на данный момент, до 15 декабря) и/или амортизацией на 30 лет.
Также ожидается, что это побудит банки предлагать более низкие ставки клиентам возобновляющим мортгидж, чтобы сохранить своих текущих заемщиков и привлечь новых клиентов.
По данным OSFI, этот шаг должен вступить в силу 21 ноября и будет реализован по мере смягчения федеральным правительством других ипотечных правил, описанных выше.
Когда заемщики получают новый мортгидж, они должны пройти федеральный ипотечный стресс-тест и доказать, что у них достаточно дохода, чтобы покрыть свои ипотечные платежи по процентной ставке, которая на два процентных пункта выше, чем их фактический кредитный договор.
Когда срок ипотечного контракта заканчивается (обычно 3-5 лет), и клиентам приходится продлевать свой кредит, заемщики должны были снова проходить ипотечный стресс-тест, если они хотят перейти в другой банк на лучшие условия, поскольку данный заемщик является как бы новым для этого банка.
Это правило действует даже в том случае, если возобновление является «прямым переносом» (straight switch/transfer), что означает, что заемщик остается на том же графике амортизации и не удлиняет время, которое ему потребуется для погашения ипотеки, а также не увеличивает сумму своего мортгиджа.
| По состоянию на 3 октября 2024 года |
| Прайм |
6.45% |
| Квалификационная ставка* |
5.25% |
| Плавающая ставка – 5 лет |
5.30% (Прайм-1.15%) |
| Фиксированная ставка – 5 лет |
4.24% ↓ |
| Фиксированная ставка – 3 года |
4.39% ↓ |
| *ВНИМАНИЕ! C 1 июня 2021 года для ВСЕХ мортгиджей используется новая квалификационная ставка. Стресс тест осуществляется по большей из величин: квалификационная ставка 5.25% или контрактная + 2%. Ставки могут изменятся без дополнительного уведомления, доступны при соблюдении условий квалификации. ↑↓ — Изменения с момента предыдущей публикации.
Michael Tulchenetskiy and Denys Derzhavets, Mortgage Brokers, Northwood Mortgage Ltd. Lic#10349 |
Стресс-тест имеет два порога: минимальная квалификационная ставка, или MQR (в настоящее время 5,25%), которая устанавливается регулятором, и процентная ставка, которая на два процентных пункта выше, чем ипотечный договор заемщика. Банк должен использовать более высокую процентную ставку для стресс-теста заемщика.
Но поскольку ставки по ипотеке выросли более чем вдвое за последние два года и превышали 6 процентов на пике, заемщикам пришлось доказывать, что они могут выплачивать свои кредиты с процентной ставкой не менее 8 процентов.
Это значительно усложнило для заемщиков с незастрахованными мортгиджами прохождение стресс-теста, если они хотели продлить мортгидж с другим банком. Многие были вынуждены согласиться с не самыми лучшими условиями от своего банка только из-за того, что не смогли вновь пройти стресс-тест.
В настоящее время домовладельцы с застрахованными ипотечными кредитами освобождены от стресс-теста по ипотеке при «прямых переносах», потому что страховщик защищает банк, если домовладелец перестает платить по ипотеке. (Заемщик должен платить за ипотечное страхование если его первоначальный взнос составлял менее 20 процентов от покупной цены недвижимости.)
Но до сих пор заемщикам с незастрахованными ипотечными кредитами все еще приходилось проходить повторную квалификацию, если они меняли банк.
Мы поздравляем всех читателей с Днем Благодарения и приветствуем эти давно назревшие положительные изменения мортгидж правил!
Мы ожидаем, что гораздо больше клиентов смогут претендовать на ипотеку и выйти на рынок недвижимости в ближайшие месяцы! Объявленные изменения, вступающие в силу 15 декабря, могут гораздо сильнее положительно повлиять на активность рынка недвижимости, чем снижающиеся мортгидж ставки.
Если вы подумываете о покупке жилья, сейчас у вас еще есть шанс выбрать из хорошего массива предложений, получить привлекательную цену, взять снижающийся мортгидж процент и возможно избежать войны предложений, которая с большой вероятностью вскоре вернется на рынок недвижимости Канады.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
