23 октября Банк Канады принял решение снизить свою ключевую процентную ставку сразу на 0,50% до 3,75 процента. Резкое снижение ставки (стандартным считается изменение на 0.25%) было предпринято в ответ на последние данные по инфляции, и центральный банк заявляет, что его внимание сместилось со снижения инфляции на поддержание инфляции в целевом диапазоне от 1 до 3%.
Этот шаг стал четвертым последовательным снижением центральным банком с июня.
Несмотря на столь большое единовременное сокращение ключевой процентной ставки, один из известнейших экономистов Канады Дэвид Розенберг отмечает, что Банк Канады должен продолжить снижение и срезать по 50 базисных пунктов (0.50%) на ближайших заседаниях, чтобы сбалансировать спрос и предложение в канадской экономике.
В интервью Bloomberg Розенберг, основатель и президент Rosenberg Research & Associates Inc., сказал, что даже несмотря на то, что центральный банк Канады снижал свою ставку овернайт четыре раза подряд, она остается «абсолютно» ограничивающей и высокой.
«Уровень инфляции за последний год снизился на 220 базисных пункта (2.20%), а ключевая ставка рефинансирования снизилась лишь на 125 (1.25%), так что посчитайте сами», — сказал он.
Розенберг отметил, что по собственным оценкам Банка Канады ставка овернайт все еще примерно на 100 базисных пунктов (1.00%) выше нейтральной; гипотетический уровень ставки, который поддерживает экономику в состоянии полной занятости и инфляцию в желаемом банком темпе.
Центральный банк в настоящее время оценивает нейтральный уровень своей ставки в диапазоне от 2,25% до 3,25%.
«Я думаю, что стабильная диета из сокращений по 50 базисных пунктов (0.50%) в течение следующих нескольких заседаний должна стать нормой», — подчеркнул ведущий канадский экономист и комментатор Дэвид Розенберг.
Что касается рынка недвижимости, то Фил Сопер, президент и генеральный директор Royal LePage отмечает, что активность на рынке жилья Канады в последнее время оставалась «вялой» во многих регионах из-за возросших расходов по кредитованию, «но октябрьское более агрессивное снижение ставок может быстро изменить ситуацию».
«Ожидается, что с каждым снижением ставки все больше покупателей жилья будут вступать в игру. В свою очередь, растущий спрос приведет к более быстрому росту цен на жилье, что сведет на нет преимущества более низкой стоимости заимствования», — подчеркнул он.
Сопер добавил, что после такого снижения ставки «весенний рынок может наступить раньше, чем ожидалось». Теперь вопрос в том, будет ли этого достаточно, чтобы быстро «изменить сложившиеся условия на рынке жилья».
Никто не может предсказать, что произойдет на рынке с какой-либо степенью точности, и покупатели тем более не могут рассчитать идеальное время для покупки.
Сочетание снижения ставки на 0,50% и предстоящих изменений правил ипотеки в декабре создает для покупателей благоприятный момент, чтобы сделать свой шаг.
Напомним, что с 15 декабря федеральное правительство разрешает 30-летние застрахованные ипотечные кредиты (мортгиджи) для всех покупателей, впервые приобретающих жилье, и для всех покупателей новостроек.
По закону, моргтиджи в Канады должны быть застрахованы при внесении первоначального взноса в размере менее 20% от стоимости недвижимости.
Теперь покупатели, впервые приобретающие жилье, могут получить 30-летнию амортизацию по застрахованным мортгиджам для снижения платежей и возможности квалификации не только при покупке новостроек, но и на вторичном рынке (к примеру, через систему MLS). Все остальные покупатели могут воспользоваться 30-летней амортизацией при покупке нового жилья от застройщика.
Правительство также поднимает планку цены недвижимости до 1,5 миллиона долларов для застрахованных мортгиджей, что существенно больше текущего лимита в 1 млн. Это очень серьезное улучшение правил, и оно означает, что покупатели могут делать ставки на более дорогие дома, даже если у них есть первоначальный взнос менее 20% (к примеру, 8-10%) при получении мортгидж страхования.
При обилии доступной недвижимости текущие рыночные условия исключительно благоприятны для потенциальных покупателей жилья.
Покупатели, ожидающие дальнейшего снижения ставок и цен на жилье, могут, наоборот, дождаться более горячего рынка жилья.
Как только ставки снизятся до уровня, который устроит большинство покупателей, рынок жилья быстро нагреется и цены вырастут. Потенциальным покупателям следует рассмотреть возможность покупки сейчас, если они могут это сделать, и рассмотреть мортгидж с плавающей ставкой, чтобы войти на рынок.
Алана Райли, глава отдела ипотеки, страхования и банковского дела в IG Wealth Management, считает, что в конце 2024-го и 2025 году нас ожидают дальнейшие снижения от Банка Канады.
Любой значительный рост активности продаж или цен на жилье, скорее всего, будет сигналом для покупателей, что им следует действовать быстро. Мы можем увидеть, что рынок совершит «психологический сдвиг в ближайшие недели».
«Но как только рынок начнет двигаться, он, скорее всего, быстро нагреется, подтолкнув цены на жилье выше. «Это может привести к не по сезону активному зимнему периоду и загруженному весеннему сезону в 2025 году», — сказала она.
«Мы также прогнозируем, что эти снижения ставок помогут смягчить шок для домовладельцев, столкнувшихся с более высокими ставками при возобновлении ипотечных кредитов», — сказала Алана Райли.
Сокращение расходов по ипотеке — отличная новость для домовладельцев с предстоящим возобновлением мортгиджей в течение следующих 12–24 месяцев.
Хотя ставки все еще будут выше полученных 3-5 лет назад, увеличение платежей, вероятно, будет более управляемым, чем это было бы в начале цикла снижения ставок.
Сразу после снижения Банка Канады 23 октября большие банки также понизили свои ставки Prime на 0,50% до 5,95%, что уже отразилось на мортгиджах с плавающими процентами и кредитных линиях.
| По состоянию на 31 октября 2024 года |
| Прайм |
5.95% ↓ |
| Квалификационная ставка* |
5.25% |
| Плавающая ставка – 5 лет |
4.95% (Прайм-1.00%) ↓ |
| Фиксированная ставка – 5 лет |
4.09% |
| Фиксированная ставка – 3 года |
4.19% |
| *ВНИМАНИЕ! C 1 июня 2021 года для ВСЕХ мортгиджей используется новая квалификационная ставка. Стресс тест осуществляется по большей из величин: квалификационная ставка 5.25% или контрактная + 2%. Ставки могут изменятся без дополнительного уведомления, доступны при соблюдении условий квалификации. ↑↓ — Изменения с момента предыдущей публикации.
Michael Tulchenetskiy and Denys Derzhavets, Mortgage Brokers, Northwood Mortgage Ltd. Lic#10349 |
Те, у кого плавающие ставки по ипотеке, начали получать уведомления о снижении своих мортгидж платежей, либо пересмотру соотношения процентов и погашения долга внутри фиксированного платежа по мортгиджу с плавающими процентами.
Например, на каждые $100,000 остатка по ипотеке с переменной ставкой ежемесячный платеж снизится примерно на $28-30. На каждые $100,000 по HELOC экономия в выплате процентов составит примерно $42 в месяц.
Однако для мортгиджей с фиксированной ставкой, снижение ключевой ставки Банком Канады в октябре вряд ли приведет к немедленному уменьшению, поскольку они зависят от доходности государственных облигаций.
Следующее и последнее заседание Банка Канады в этом году состоится 11 декабря.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
