Наступил новый год, и сегодня я хотел бы попробовать спрогнозировать, как будет вести себя рынок недвижимости Торонто в наступившем году.
Как я уже рассказывал в своих предыдущих статьях, есть различные факторы, влияющие на рынок.
Некоторые из них непосредственно влияющие на баланс спроса и предложений, такие как темпы строительства и увеличение численности населения, не могут меняться быстро. Для их изменения требуются годы, – это так называемые долгосрочные факторы.
Другие же, такие как возможность дешёвого кредитования и всевозможные государственные регулирования, это краткосрочные факторы, способные менять рынок в ту или другую сторону довольно быстро.
Сегодня долгосрочные факторы явно указывают на то, что цены будут расти. Иммиграция сегодня на рекордно высоком уровне, а темпы строительства, которые и так были недостаточны в последнее десятилетие, сегодня упали до вообще катастрофической отметки.
Девелоперы, планировшие выйти в продажи в 2022 году, в большинстве своём, отложили проекты до лучших времён. Причиной тому стали сильное подорожание строительных материалов, поднявшиеся зарплаты рабочих, дорогое кредитование, увеличенные городскими властями сразу на 49 % Development Charges для нового строительства и необходимость соблюдать введённые дополнительные условия строительства.
Всё это привело к тому, что стоимость строительства взлетела до небес, и для того, чтобы проект был рентабельным, новостройки надо продавать по довольно высоким ценам. Иначе проект просто не имеет смысла.
В тоже время, из-за высоких ставок кредитования покупатели взяли паузу, соответственно по новым ценам быстро продать 75% проекта, необходимые для получения финансирования на строительство, сегодня очень непростая задача и начинать новые проекты крайне опасно, так как если не удастся продать проект быстро, придется откладывать строительство. Это приведёт к ещё большим расходам, и проект может стать нерентабельным.
Из всех планировавшихся к выходу в 2022 году проектов в продажу вышло от силы 10% , – это проекты крупных девелоперов, которые имели возможность не использовать кредитование полностью или использовать его лишь частично, заранее оплатитв строительные материалы и т.д.
Сегодня нет предпосылок тому, что ситуация изменится в ближайшее время. В действительности выход такого ничтожного количества проектов это полная катастрофа для принятой в 2021 году правительственной программы, направленной на то, чтобы в следующее десятилетие построить такое количество жилья, которое смогло бы сбалансировать спрос и предложения. Очередная попытка правительства провалилась уже в который раз.
Понятно, что если вовремя не начать проект, то примерно через 4 года , а это средний срок строительства многоквартирных комплексов, не будет готовых квартир. Это значит, что в будущем мы неминуемо столкнёмся с ещё большей нехваткой недвижимости, нежели чем в предыдущие годы. И, как следствие, как только спрос вернется на рынок, рост цен неизбежен. Это то, что нас ждёт впереди в долгосрочной перспективе.
Однако я не думаю, что в ближайшие месяцы рынок может существенно измениться. Сильно поднявшиеся ставки кредитования пока не очень справляются с инфляцией и, хотя инфляция и опустилась на полтора процента от максимальных показателей середины прошлого года, этого явно не достаточно.
Экономика пока не впала в рецессию, а балансирует где-то на грани и центральный банк Канады посчитал возможным ещё немного поднять процентную ставку. В январе этого года она была поднята на 0.25%. С большой вероятностью это уже последнее поднятие ставки, но всё же остаётся риск ещё одного незначительного поднятия весной.
По моему мнению, далее последует некоторое затишье, а с осени 2023 года ставка начнёт понижаться. Это не будет резкое понижение. Скорее всего опускать процентные ставки будут понемногу. В итоге к середине 2024 года ставка должна составлять около 3.0 %.
Касательно цен на недвижимость, я думаю, что они останутся приблизительно на сегодняшнем уровне в течение первого и второго квартала 2023 года. Далее, цены начнут понемногу отыгрывать назад, при этом вероятность того, что в 2024 году мы столкнёмся с сильным повышением цен на недвижимость, на сегодня, очень велика, так как на рынок неминуемо вернётся так называемый отложенный спрос, скопившийся за два года. А это огромное количество покупателей.
За 2022-й год очень сильно подорожала аренда, так как многим потенциальным покупателям из-за высоких ставок кредитования это стало недоступно, и им приходится довольствоваться арендой.
Статистика показывает, что сегодня в ренте живёт рекордное количество канадцев. Ситуацию с арендой так же усугубило то, что после окончания пандемии в страну въехало огромное количество студентов и временных рабочих. А приезжающие – это именно потенциальные арендаторы квартир. Я уверен, что в 2023 году подорожание аренды во всех сегментах рынка продолжится. Ситуация, когда стоимость аренды односпальной квартиры в хорошем районе города будет более 3,000 долларов в месяц, уже не за горами.
Фактором резкого оздоровления рынка могло бы быть изменение сроков амортизации моргиджей с 25 до, скажем, 40-45 лет. Это бы моментально перевело рынок недвижимости в горячую фазу. И хотя этот вопрос поднимался в правительстве в середине прошлого года, сегодня он как-то отошёл на второй план, и я не думаю, что эти изменения будут введены в ближайшее время.
Правительство прекрасно понимает, что изменение сроков амортизации моргиджа, при сильной нехватке предлагаемой к продаже недвижимости, моментально приведёт к очень серьёзному росту цен, а этого они не хотят.
В то же время, если высокие ставки кредитования останутся дольше, чем предполагается сегодня, то строительная индустрия полностью умрёт, потянув за собой все сопутствующие отрасли, а это уже чревато катастрофическими последствиями для экономики страны.
Моё мнение, – правительству рано или позно все-таки придется изменить сроки амортизации моргиджей. Но сегодня это козырная карта, которую власти будут придерживать до последнего.
Высокие арендные ставки и отсутствие рент контроля на новую недвижимость понемногу возвращают на рынок инвесторов, покупавших проекты на стадии котлована. Не могу сказать, что они вернулись на рынок массово, но положительная тенденция сегодня уже ощутима. Если в конце лета прошлого года рынок новостроек Торонто был практически мёртвым, то сегодня ситуация уже другая.
Тем инвесторам, которые всё ещё сомневаются и ждут, не случится ли коллапс, я хотел бы напомнить, что инвестиции в недвижимость это долгосрочные инвестиции. Вкладывая сегодня деньги в те немногие проекты, выходящие в продажу, вы вкладываете в продукт, который будет готов через 4-5 лет. То есть, в то время, когда мы ожидаем самый пик нехватки недвижимости и низкие ставки кредитования, так как после периода высоких ставок всегда наступает период, когда для стимуляции экономики государству приходится держать минимальные ставки.
Так что, если вы играете в долгую и не планируете быстрой перепродажи контракта на строительство, сегодня можно смело вкладываться в те немногочисленные pre-construction проекты в Торонто, которые выходят в продажу.
Я бы советовал выбирать те проекты, где сроки строительства 5 лет и больше. Сегодняшний кризис недвижимости неминуемо в будущем приведёт к тому, что в Торонто мы увидим то же самое, что произошло в Нью-Йорке после кризиса 2008 года. Тогда на несколько лет было заморожено практически всё строительство и после выхода из кризиса, когда покупатель вернулся на рынок, всё, что предлагалась к продаже, было молниеносно раскуплено, а далее покупать просто было нечего.
В итоге сегодня стоимость аренды односпальной квартиры в хорошем проекте в Манхеттене начинается от пяти тысяч американских долларов, а чтобы купить такую недвижимость потребуется не меньше полутора миллионов. До 2003 года я жил и работал в Нью-Йорке и продолжаю постоянно следить и анализировать тамошний рынок.
Рынок Торонто отстаёт от рынка недвижимости Нью-Йорка приблизительно на 10 лет. Так что я практически не сомневаюсь что те цены, которые мы видим в Нью-Йорке сегодня, это цены, которые будут в Торонто в начале следующего десятилетия.
Maxim Baginskiy
Broker of Record
Для консультаций назначайте апойтмент на портале
Right At Home Realty Investments Group
www.newGTAcondos.com
P: 416-832-8343
E: mbaginskiy@gmail.com
