С начала этого года аналитики индустрии и крупные СМИ прогнозировали снижение цен на жильё в Торонто.
И действительно, это произошло. Средняя стоимость недвижимости в Торонто в период с февраля по июль сократилась. Однако снижение на 19.5% за указанный период не было таким резким, как многие эксперты предполагали. Более того, темпы снижения замедлились, а в последние три месяца средняя стоимость жилья увеличивалась в среднем на 0.5% ежемесячно.
Что могло стать причиной неожиданно устойчивых цен на жильё в Торонто? И какой сценарий наиболее вероятен на остаток этого года и на 2023-й?
Основная причина относительно стабильных цен в Торонто в предыдущие три месяца заключается в том, что снижение продаж практически полностью соответствовало сокращению предложения (новых листингов).
Иными словами, предложение на рынке упало так же сильно, как и спрос, что удерживало рынок в сбалансированном состоянии.
Тем не менее, с начала 2022 года, когда продавцы проявляли оптимизм, а покупатели были довольно скептичными, соотношение продаж к новым листингам падало. В мае показатель достиг 39%, что говорит об условиях, более выгодных для покупателей. Однако затем снижение замедлилось.
К удивлению многих, мы увидели небольшие постепенные увеличения, и соотношение продаж к новым листингам достигло 50% в период с августа по октябрь. Похоже, продавцы стали как минимум такими же скептичными, как покупатели. В результате более сбалансированного спроса и предложения средняя стоимость недвижимости несколько выросла в каждый из трёх предыдущих месяцев.
Судя по всему, покупатели и продавцы на рынке недвижимости Торонто вовлечены в рыночную игру, в которой каждая группа временно приостановила свои планы о покупке/продаже. И покупатели, и продавцы надеются, что другая группа «моргнёт первой», совершит какое-то движение, повлияет на предложение (продавцы) или спрос (покупатели) и таким образом приведёт либо к дальнейшему снижению цен, либо к умеренному повышению.
Множество сложных социально-экономических и психологических факторов играют важную роль в определении исхода этой игры с высокими ставками. Среди них стоит выделить наиболее значительный – перспектива и глубина спада экономической активности и растущей безработицы в 2023 году.
Так как Банк Канады, похоже, намерен бороться с инфляцией посредством повышения процентных ставок практически любой ценой, перспектива рецессии и растущей безработицы в ближайшем будущем выглядит вполне возможной.
При таком сценарии будет разумно предположить, что потенциальные покупатели жилья смогут с большей лёгкостью отложить своё решение зайти на рынок, чем продавцы. Последние очевидно будут ощущать больше давления в сторону того, чтобы выставить своё жильё на продажу, по различным причинам: финансовым, рабочим, семейным и т.д.
Другими словами, вероятность рецессии в 2023-ем сократит или как минимум отложит спрос на покупку жилья сильнее, чем вырастет предложение. Это должно оказать дальнейшее давление в сторону снижения цен в ближайшее время.
