Я уже много лет занимаюсь инвестиционными сделками связанными с покупкой недвижимости от застройщиков, и часто слышу от своих клиентов один и тот же вопрос: Что лучше покупать дом или квартиру? Сегодня я постараюсь подробно описать все плюсы и минусы подобных сделок.
ДОМА, ТАУНХАУСЫ, ТАК НАЗЫВАЕМЫЙ FREEHOLD– в этом виде недвижимости , в отличие от кондоминимумов, не практикуется ни каких VIP продаж, соответственно недвижимость будет куплена по цене застройщика без каких либо скидок, единственное что можно сделать, это постараться быть в числе первых покупателей, что бы приобрести наиболее выгодный участок. На этом этапе вы вносите так называемый депозит и получаете контракт на дом по которому недвижимость перейдёт в вашу собственность по окончанию строительства. Перепродажа , так называемый assignment ,контрактов в недвижимости категории freehold, как правило запрещена. Соответственно по окончанию строительства у покупателя есть лишь один вариант- получение моргеджа и закрытие сделки. Если у покупателя по каким либо причинам изменилась финансовая ситуация и он не может получить моргедж и соответственно закрыть сделку, это грозит очень существенными потерями, такими как потеря депозита и дополнительные штрафные санкции исчисляемые десятками тысяч. Но возьмём ситуацию когда всё складывается хорошо и вы готовы закрыть сделку, тут возникают следующие трудности: Во-первых люди инвестирующие в недвижимость как правило уже имеют собственное жильё и вторая покупка будет расцениваться как инвестмент, соответственно рассчитывать надо на даунпеймент как минимум 25%, кроме этого квалификация для получения моргеджа будет опираться только на ваш персональный инком, так как приобретаемая недвижимость на момент сделки ещё не сдана в аренду и получаемый от аренды доход не может быть учтён. Далее вам придётся заплатить налог на переход права собственности ( Land Transfer Tax) и так называемую возвращаемую часть HST ( около 8 % от стоимости недвижимости, но не более 26,000 ) эти деньги вам вернутся назад примерно через месяц после того как недвижимость будет сдана в аренду, но на момент закрытия сделки их вам придется платить в дополнение к даунпейменту и к Land Transfer Tax. Продать недвижимость в течении как минимум года вы не сможете, так как если это произойдёт сделка автоматически перейдёт в категорию спекулятивной продажи и вас попросят вернуть возвращаемую часть HST, которую вы получили после сдачи недвижимости в аренду. Ну и наконец сама аренда в этом случае выглядит далеко не радужно. Дело в том, что покупая недвижимость в таких развитых районах как Richmond Hill, Vaughan, Markham, Aurora и т.д , где цены на недвижимость очень высокие, получаемые от аренды платежи не смогут и близко покрывать ваши расходы по содержанию дома ( моргедж + налог на недвижимость ). В более отдалённых районах ситуация лучше, но там очень тяжело найти арендатора с хорошей кредитной историей, а сдача недвижимости посредственным арендаторам не редко приводит к судебным разбирательствам и существенным финансовым потерям. Кроме этого не забывайте про амортизацию дома, сдавая его в аренду будьте готовы к существенным тратам на ремонт при при-продажной подготовке через год- два.
КОНДОМИНИМУМЫ – в инвестиционных сделках с этим видом недвижимости плюсы начинаются с самого начала. Во-первых покупая на так называемых VIP продажах вы сразу же имеете существенную скидку в цене, когда пройдёт официальное открытие проекта цена уже будет совсем другая, то-есть у вас уже есть прибыль. По мимо цены VIP продажи дают ещё много дополнительных льгот, важнейшей из которых является разрешённая ( и как правило бесплатная) опция по перепродаже контракта. Соответственно у вас открывается возможность вложив на начальной стадии строительства лишь депозит, дождаться окончания стройки и просто перепродать контракт на квартиру. Причем в этом случае вам не нужно получать моргедж и платить Land Transfer Tax. Учитывая что в кондо в отличие от домов есть Occupancy Day- день когда вам выдали ключи и вы можете проживать в квартире или сдавать её и лишь примерно через 6 месяцев у вас будет Closing- закрытие сделки, после которого вы становитесь собственником квартиры, перепродажа контракта в этот период становится великолепной опцией для инвесторов. Кроме этого очень важен момент безопасности инвестиционной сделки, если вы планировали закрывать сделку и сдавать квартиру в аренду, но ваша ситуация изменилась, вы можете перепродать контракт с прибылью не только по окончанию строительства но и на середине пути. Вторым важным моментом является получение моргеджа, если вы решили закрывать сделку. По сколько на момент клоузинга, квартира по сути в вашем распоряжении уже около 6 месяцев, то она конечно сдана в аренду, причём по даунтауну Торонто арендная плата такова, что она полностью покрывает ваши расходы ( платёж по кредиту, годовые таксы и плату за обслуживание) и при этом ещё остаётся некая сумма. Соответственно при квалификации на моргедж банк будет учитывать доход от аренды, что существенно упростит его получение. Ну и наконец сама аренда. Спрос на квартиры даунтауна настолько велик, что как правило это всегда так называемые AAA тенанты, арендаторы же с подпорченной кредитной историей даже не рассматриваются. Так же не забывайте, что в конечном итоге при продаже квартиры вам придётся сделать косметический ремонт, и если в доме это может быть весьма дорогостоящее мероприятие, то в квартире как правило это ограничивается банальной покраской
Последним фактором явно перевешивающим в сторону кондо квартир является текущее состояние рынка недвижимости. По мнению большинства аналитиков рынок так называемого фрихолда явно значительно перегрет, тут безусловно сказалось то что в последнии годы в этом сигиенте недвижимости мы видели очень сильное подорожание цен, после которого следуя правилам рынка всегда наступает если не крушение цен, то уж точно значительная коррекция. В опозит рынку фрихолда, рынок кондоминиумов в 2011- 2013 году находился в фазе стогнации и начал выздоравливать лишь к началу 2014 года, постепенно набирая обороты. Соответственно сейчас этот рынок находится в восходящем тренде и в ближайшие годы никакие коррекции ему не грозят..
На страницах этой статьи я не буду выкладывать математические расчёты инвестиций в эти виды недвижимости, скажу лишь одно, что на данный момент сделки с кондо квартирами на начальном этапе строительства приносят вдвое большую прибыль, чем аналогичные сделки с freehold таунхаусами и отдельно стоящими домами, с лихвой перекрывая то что исторически поднятие цены на отдельно стоящие дома больше, чем на кондо квартиры. Ну и конечно сделки с кондо намного более безопасны.
Прочитать другие мои публикации можно на моём сайте : WWW.REMLIS.CA перейдя по ссылке I AM IN THE MEDIA для вашего удобства сайт работает на русском и английском языках
MAXIM BAGINSKIY Real Estate Broker
CELL: 416-832-8343
OFFICE: 905-6957888
WEB: WWW.REMLIS.CA
RIGHT AT HOME REALTY BROKERAGE
300 WEST BEA
VER CREEK RD
SUITE 202, RICHMOND HILL, ON L4B 3B1
