(Посвящается self-employed person и имеющим свой бизнес)
Вопрос риторический. Все, конечно же, хотят получить самые лучшие условия, даже те, кто не показывает хороших налогооблагаемых доходов. И это понятно, это человеческая натура. Чтобы было всё и ничего за это не было. Я хотел бы в этой статье показать, что иногда не надо биться лбом о стенку, просто надо обойти препятствие. Результат может быть не таким уж и плохим.
Давайте представим себе ситуацию, что семья, в которой только мужчина работает, хочет купить недвижимость в районе $500,000. Глава семьи работает на стройке и зарабатывает около 8-9 тысяч долларов в месяц. Они смогли накопить денег чуть больше $50,000. Долгов у них больших нет, только текущие затраты, есть даже свободные кредитные линии. Доход, конечно же, хороший, но, к сожалению, (к счастью для семьи, на их взгляд), почти половина заработка проходит в виде наличных, которые семья не показывает, когда делает налоги. Получается, что в налоговой декларации проходит только $50,000 и еще много денег уходит на различные бизнес затраты, и в итоге налогооблагаемый доход фиксируется в районе 10-15 тысяч долларов. Думаю, что для многих это стандарная ситуация.
Хотелось бы купить недвижимость, как и всем остальным. Встречается такая семья с моргидж агентом и просит оформить моргидж с хорошими условиями, например, фиксированный процент 2.79%, это то, что давали в ближайшее время крупные банки. Есть, конечно, и лучше процент, но не все банки дают для self-employed такой же наилучший процент, как для тех, кто работает на кого то.
Я хочу сделать рассчёты, которые будут присутствовать в такой ситуации.
$500,000 – 10% ($50,000 down payment) = $450,000 + 5.45% (insurance $24,525 for self-employed person) = $474,525 (real mortgage with insurance). Месячные выплаты при интересе 2.79% составят $2,191. Для того, чтобы пройти по формуле, то есть получить моргидж, доход надо показать около $95,000 в год.
Но такую сделку сделать практически невозможно. Давайте проанализируем почему.
Все знают, что если семья вносит только 10% от стоимости жилья, то необходимо присутствие страховой компании. Страховая компания страхует все сделки в стране, если первоначальный взнос меньше 20%. Да, все об этом знают, но не знают, а сколько стоит такая страховка для того, кто работает сам на себя. Банки перекладывают риск на страховую компанию. Но страховых компаний только 3 и, причём, одна, которая держит 75% рынка, не принимает совсем работающих на себя. Да, есть ещё 2 другие компании, но они выдвигают определённые требования. Страховые компании и банки хотят, чтобы мы прошли reasonability test, насколько разумный мы ставим доход для данной ситуации. Моргидж дают, если мы проходим по формуле.
Многие слышали, что моргидж может быть выдан, если затраты на покупку не превышают одной трети нашего дохода. Поэтому моргидж специалист должен поставить доход, который позволит нам пройти по формуле. Это будет gross business income, то есть тот доход, который зарабатывает человек в целом в течение года. Для простоты всегда можно использавать следущую формулу. Требуемая сумма моргиджа должна быть поделена на 5. В нашем примере, $500,000 покупка минус $50,000 как наш взнос, составит $450,000. Если эту сумму разделить на 5, то получится $90,000. То есть надо показать доход в размере $90,000. В принципе такой доход присутсвует. Но вот беда, страховые компании спрашивают также, а какой у вас налогооблагаемый доход. Необходимо показать Notice of Assessment, и банк интересует, какая цифра стоит в линии 150 (line 150). Мы как раз ранее говорили, что цифры там не очень большие, около 10-15 тысяч долларов. Чтобы увидеть, какой доход приносит этот бизнес, банк просит показать им налоговую декларацию, которая называется T-1 General. Для корпораций спрашивают Financial Statement for Corporation. Когда банки и страховые компании получают спрашиваемые цифры, они их анализируют и выносят свой приговор.
Им не нравится, когда gross and net income очень сильно отличаются друг от друга. Их можно понять, человек может заработать $40,000 и списать $30,000 и останется $10,000, с чего платятся налоги. Но с $90,000 списать до $10,000, это выглядит не очень-то понятным, как такое может быть, и банки со страховыми компаниями не хотят давать моргиджи таким людям, так как считают, что такого не может быть, слишком большая разница между gross and net income. То есть получить моргидж с такими цифрами очень и очень тяжело, можно сказать – просто невозможно.
Давайте попробуем пойти в другой банк. Есть банки А (Lender A) и банки В (Lender В).
Lender A – это все крупные банки и трастовые компании. Они требуют, чтобы бизнес существовал 2 года, и надо показать им за 2 последних года Notice of Assessment, T-1 General или Financial Statement for Corporation.
Lender В хотят увидеть движение денег на вашем счету, персональном или бизнес счёте, и их устраивает, если бизнес работает всего 6 месяцев. Банки такого типа хотят понять, сколько этот бизнес зарабатывает из месяца в месяц. Поэтому их устраивают распечатки с вашего счёта с вашими доходами за последние 3 месяца. Кроме того, эти банки принимают тех, у кого проблемы с кредитной историей, после банкротства и consumer proposal. Как вы понимаете, интерес они предоставляют выше, понимая, что вам деваться некуда, для них это тоже определённый риск, и они берут с вас больше денег за этот риск.
Но в этих банках мы можем утверждать, что мы получим точно моргидж, так как мы можем показать наш доход. Чаще всего бизнес имеет доход, просто старается найти варианты списать побольше, чтобы поменьше платить налогов. В данном конкретном примере, удовлетворить требованиям банка мы точно сможем.
Давайте посмотрим, какая будет полная картина, так как интерес этот банк даёт очень высокий, 4.99%. На первый взгляд кажется, да нет, ну ни за что, на такое мы никогда не пойдём.
Я хочу показать вам расчеты.
$500,000 – 15% ($75,000 down payment) = $425,000 + 1.00% (insurance $4,250) = $429,250 (real mortgage with insurance). Месячные выплаты при интересе 4.99% составят $2,293. Доход надо показать около 85,000 в год.
Я ещё раз повторю предыдущие рассчёты. Я всегда их ставлю рядом. Легче принимать решение.
$500,000 – 10% ($50,000 down payment) = $450,000 + 5.45% (insurance $24,525 for self-employed person) = $474,525 (real mortgage with insurance). Месячные выплаты при интересе 2.79% составят $2,191. Для того, чтобы пройти по формуле, то есть получить моргидж, доход надо показать около $95,000 в год.
Разница в выплатах всего 100 долларов, потому что во втором случае (Lender В) амортизационный период можно сделать 30 лет, что уменьшает наши ежемесячные выплаты. Конечно же, мы теряем на интересе больше 2-х процентов в год. Это много, но ведь мы экономим на страховке, если вы обратили внимание, 4.45% (5.45% – 1%=4.45%). Это сразу потерянные деньги, 20 тысяч плюс 8% PST . То есть, если вы через 1 год перейдёте в Lender А, то вы даже выиграете финансово, потеряете меньше денег. Но даже если вы пару лет будете на этих условиях, то вы не проиграете в деньгах. Почему я говорю, 1 или 2 года. Необходимо постепенно подготовиться к тому, чтобы получить ссуду с банком категории Lender А. В некоторых ситуациях понадобится 1 или 2 года. За это время стоимость дома подрастёт, ваша ссуда будет меньше и мы скорее всего сможем сделать вам моргидж совсем без страховки через кредитные союзы, которые являются тоже Lender А, но хотят видеть 20% первоначального взноса. Да, интерес они дают не самый лучший, но он очень близок к хорошим процентам (например, сегодня это будет 3.24%-3.44%) , но зато они являются единственными финансовыми институтами, которые сделают вам ссуду без страховки. Или мы можем сделать наилучшие проценты с небольшой страховкой, при большой вашей доле в жилье страховка будет совсем небольшая. Это всё можно обсуждать и вырабатывать стратегию на будущее.
Этой статьёй я хотел показать, что можно, конечно, ждать, когда накопится много денег (чтобы не было страховки и хорошие проценты при этом получить, тогда надо иметь 35% первого взноса), но за это время и цены сильно поднимутся, и все знают, что копить деньги в этой стране тяжело. Можно идти альтернативным вариантом и потом тщательно подготовиться к обычному и хорошему моргиджу. Но зато вы живёте в хороших условиях и вы уже в своей собственности, это всегда в будущем облегчит вам жизнь при будущих покупках и т.д.
Да, я помню, что надо ещё 5% найти для увеличения вашего взноса с 10 до 15%, но эти банки разрешают использовать кредитные линии и другие заёмные средства. Кроме того, можно купить сегодня и с 10% ваших денег, тогда страховка в банке Lender В будет не 1%, а 2%. Самое главное, что это всё решаемые вопросы.
Ждём ваших звонков.
