Наступает 2024 год и многим домовладельцам и потенциальным покупателям недвижимости, наблюдавшими за высокими процентными ставками по ипотеке и снижающимися ценами на жилье на протяжении последнего года, трудно представить себе, что ситуация может существенно измениться уже весной наступающего года.
Однако, работая на рынке финансирования недвижимости и анализируя его на протяжении уже более 20 лет, мы находим первые признаки положительных изменений, которые будут влиять на канадский рынок недвижимости в 2024 году.
В декабре процентные ставки по застрахованным (первоначальный взнос меньше 20%) ипотечным кредитам с фиксированной ставкой уже снизились до уровней, не наблюдавшихся с мая 2023 года, из-за однозначных сигналов центральных банков о том, что ужесточение денежно-кредитной политики, скорее всего завершилось, поскольку инфляция приближается к целевому показателю.
Большинство ипотечных кредитов с фиксированной ставкой привязаны к доходности государственных облигаций, то есть, когда доходность облигаций растет, растут и проценты по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой и, наоборот.
Поскольку Банк Канады и Федеральная резервная система США оставили свои ставки без изменения, а инфляция снизилась, доходность облигаций упала, поскольку рынки начали прогнозировать возможность снижения ставок центробанками уже в первой половине 2024 года.
На волне такого оптимизма некоторые мортгидж банки впервые с мая снизили опубликованные пятилетние фиксированные ставки ниже пяти процентов.
Мы уже видим ставки на уровне 5% для пятилетних застрахованных фиксированных ставок и примерно 5,60% для незастрахованных. Такого низкого уровня фиксированных ставок мы не наблюдали с весны 2023 года. Если доходность облигаций продолжит падать, мы можем увидеть, как банки еще больше снизят ставки в ближайшие недели. Более приемлемые ставки, в сочетании со снизившимися ценами на жилье, могут начать стимулировать интерес к рынку жилья в преддверии сезонного весеннего рынка в 2024 году.
Напомним, что застрахованные моргиджи распространяются на покупателей, которые вносят менее 20 процентов первоначального взноса — чем меньше денег вложено по ипотеке, тем выше ответственность банка, однако страховка помогает минимизировать риски.
И хотя ставки по ипотечным кредитам с фиксированным процентом снижаются первыми, моргиджи с плавающей ставкой также набирают популярность, поскольку некотрые клиенты не хотят привязываться к пятилетней фиксированной ставке, если Банк Канады начнет цикл снижения в 2024 году. Здесь важно напомнить, что при уменьшении ключевого процента Банком, чаще всего сразу снижается ставка Прайм коммерческих банков и соответственно падают проценты и платежи по моргиджам с плавающими ставками.
Сегодня существует консенсус среди экономистов, что ключевая ставка Банка Канады снизится в 2024 году примерно на 1% и составит 4%. Это повлечет снижение Прайма до 6.2% и, учитывая дискаунт в -1%, реальные ставки по плавающим мортгиджам могут составлять около 5.2% уже к концу 2024 года.
Внимательный читатель здесь может возразить, что мол если пятилетний фиксированный мортгидж уже сегодня составляет около 5%, то выбирая мортгидж с плавающим процентом, вы будете платить больше, как минимум год-полтора. И наш читатель будет в этом абсолютно прав!
Однако, дальнейшее снижение ставки Банком Канады, которое хоть и не будет таким сильным чтобы понизить ставку до предпандемического уровня, в итоге возможно все же сможет вывести моргиджи с плавающей ставкой в победители на отрезке всего пятилетнего контракта.
Кроме того, если клиенту необходима дополнительная гибкость, к примеру досрочное расторжение контракта с выплатой штрафных санкций, мортгидж с плавающим процентом в большинстве случаев позволяет сделать это с меньшими потерями.
Тем же, кому важна стабильность и возможность квалификации на большую сумму моргиджа и соответственно цену недвижимости, исходя из сегодняшней зарплаты, надо рассматривать мортгидж с фиксированным процентом.
Чтобы не перегружать данную статью условиями квалификации и расчетами, мы приглашаем всех желающих написать или позвонить нам для анализа вашей конкретной ситуации.
Всем домовладельцам, которым предстоит возобновление (renewal) ипотечного кредита в ближайшие 6 месяцев, мы советуем начать процесс заранее со своим мортгидж брокером или банком.
К сожалению, большинство банков хотят как можно быстрее подписать с вами новый контракт, чтобы вы приняли сегодняшние ставки, поэтому крайне важным будет не соглашаться сразу с предлагаемыми условиями, а быть в контакте со своим брокером и дать ему возможность следить за ставками и снижать вам процент вплоть до момента возобновления.
Банки публикуют сегодня свои процентные ставки, но подавляющее большинство изначально предлагает довольно средние условия в надежде подписать клиентов под более высокие проценты и максимизировать прибыль.
Чаще всего более выгодные предложения можно получить у мортгидж брокеров или тщательно изучая рынок и условия разных финансовых институтов.
| По состоянию на 28 декабря 2023 года |
| Прайм |
7.20% |
| Квалификационная ставка* |
5.25% |
| Плавающая ставка – 3 года |
6.10% (Прайм-1.10%) |
| Фиксированная ставка – 5 лет |
5.14% |
| Фиксированная ставка – 3 года |
5.34% |
| *ВНИМАНИЕ! C 1 июня 2021 года для ВСЕХ мортгиджей используется новая квалификационная ставка. Стресс тест осуществляется по большей из величин: квалификационная ставка 5.25% или контрактная + 2%. Ставки могут изменятся без дополнительного уведомления, доступны при соблюдении условий квалификации.
Michael Tulchenetskiy and Denys Derzhavets, Mortgage Brokers, Northwood Mortgage Ltd. Lic#10349 |
В завершение, мы хотели бы кратко обсудить тенденции канадского рынка недвижимости на 2024 год и то, почему мы оптимистично смотрим на этот год, называя его годом перемен, и отмечаем сегодня интересные возможности для покупателей.
Мы не можем знать будущее и любые прогнозы, которые вы сегодня слышите, могут быть быстро скорректированы. Однако базируясь на нашем большом опыте, анализу предыдущих циклов и наблюдениях мы можем смело сделать вывод, что ситуации на рынке недвижимости может быстро развернуться в сторону роста уже весной-летом этого года.
Как вы уже увидели выше, цены на недвижимость снизились, проценты на фиксированные мортгиджи активно падают, а следующим движением Банка Канады скорее всего станет снижение уже весной. Это будет громким сигналом к действию покупателям, которые долго оставались в режиме паузы, не выходя на рынок в надежде еще более низких цен или просто не квалифицируясь из-за высоких ставок по ипотеке.
Не стоит забывать, что население Канады стремительно увеличивается, и даже если большинство вновь прибывших не имеют возможность купить жилье, они создают дополнительный спрос на рынке аренды, повышая цены и заставляя инвесторов вновь возвращаться на рынок арендной недвижимости.
Подводя итог, мы считаем, что именно сейчас сложилось неплохое время приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия, учитывая уже приемлемые ставки по ипотеке и, самое главное, крайне выгодные цены на недвижимость.
А если у вас к тому же есть возможность оставить свою квартиру или таунхауз и сдать их в аренду, а самим купить что-то большее и улучшить свои жилищные условия, это возможно станет отличной инвестицией в ваше будущее.
И это не просто наши умозаключения, несколько сделок над которыми мы работаем прямо сейчас, подтверждают наши выводы! Клиенты купили дома на несколько сот тысяч дешевле пиковых значений прошлых лет, выгодно сдадут свои квартиры и мы, вероятнее всего, понизим им проценты на их новые моргиджи до момента закрытия сделки в конце января-февраля.
Удачи вам в наступающем новом году! Мира, здоровья и финансового благополучия!
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
