Маким БАГИНСКИЙ
Broker of Record
Right At Home Realty Investments Group
Банк Канады понизил процентную ставку по кредитам. Как это повлияет на рынок недвижимости Торонто?
Сегодня этот вопрос интересует многих. Инфляция в апреле понизилась ещё немного и составила 2.7 % против 2.9% в марте. В принципе, это то, что и ожидал Банк Канады, в планах которого довести инфляцию до показателя около 2 % уже к началу следующего года.
На сегодня важно даже не то, что инфляция уже почти в норме, а то, что она полностью контролируема. Даже поднявшиеся цены на бензин не смогли выбить инфляцию из правильной колеи, хотя такая опасность и существовала.
5 июня Банк Канады понизил ставку кредитования на 0,25%. И ключевая ставка сегодня составляет 4.75%.
Экономисты делали многочисленные прогнозы, – 53% считали, что ставку в июне опустят а 47%, – что нет.
С одной стороны – инфляция под контролем и это явно указывает на то, что Банк Канады добился результата и ставку можно начать опускать, чтобы стимулировать экономику. Но с другой стороны, – данные по экономике, безработице, тратам денег населением, дефолтам по кредитам больше, чем ожидались, – а значит можно ещё немного подождать.
По большому счёту это уже ничего не меняет. Основное количество обновлений по ипотечным кредитам придётся на 2025 год, а к этому времени ставка должна быть опущена значительно. По прогнозам большинства экономистов уже к концу этого года она упадёт на 0.75% и продолжит опускаться весь 2025 год.
С большой вероятностью уже к середине 2025 года интерес Банка Канады будет около 3.5%, и, соответственно, поменяется межбанковская ставка, от которой зависит интерес на моргидж. И то, что сегодня представляет 7.2%, превратится в 5 %.
Таким образом, уже к середине следующего года можно будет получать ипотечные кредиты под 3.5%, и это крайне важно не только для того огромного количества домовладельцев, чьи контракты с банками подходят к обновлению в следующем году, но и для тех, кто только собирается приобрести недвижимость.
Сегодня их главная, не позволяющая совершить покупку проблема, — это даже не высокие месячные платежи, а квалификация на получение кредита, которая серьёзно облегчится с понижением ставки.
Возможны ли другие варианты развития событий? На мой взгляд, – однозначно нет. Сегодняшнее состояние экономики требует стимуляции. Ну, и массовых дефолтов по кредитам власти также не хотели бы видеть.
Так что, спокойно вздохнуть можно уже сегодня, хотя, конечно, не всем. Тем, у кого закрытия сделок по купленным на этапе котлована квартирам и домам приходятся на вторую половину этого года, по-прежнему будет очень не просто получить кредитование и закрыть сделку.
Теперь давайте рассмотрим, что будет происходить с рынком недвижимости Торонто с понижением процентных ставок.
По моему мнению, начало снижения ставок уже к осени этого года даст результат, и осенний рынок в этом году будет значительно оживлённее, чем то, что мы наблюдаем сегодня.
На рынок вернутся те, кто сможет квалифицироваться на получение кредита, но, учитывая тот факт, что ставки к осени не успеют понизить значительно, горячим рынок ещё не станет.
Не думаю, что возвращение небольшой части покупателей существенно повлияет на цены, так как на рынке много предложений и вернувшихся на рынок покупателей будет не достаточно, чтобы раскупить всё, что есть на рынке.
К весне следующего года ставки по кредитам опустятся ещё, тем самым облегчая квалификацию для получения кредитования, и на рынок начнут возвращаться те, кто ранее не могли квалифицироваться на ипотеку.
С дальнейшим понижением ставки покупку смогут себе позволить всё больше и больше людей. Сегодня накоплен колоссальный отложенный спрос,- это те, кто из-за высоких ставок кредитования не могли совершить покупку в течение практически трёх лет. И, как только ставка упадёт, всё это огромное количество потенциальных покупателей вернётся на рынок.
В полном объёме я ожидаю возвращения отложенного спроса во второй половине 2025 года. Это может произойти и раньше, если будет отменён двухпроцентный стресс тест, который в одночасье сильно упростит получение моргиджей.
Но пока что, отменять его не собираются, хотя стресс тест на сегодня и выглядит полным абсурдом. Я думаю, что основная причина – это нежелание властей увидеть сильный рост цен на недвижимость до следующих выборов.
После возвращения покупателей на рынок в полном объёме понадобится как минимум 5–6 месяцев, чтобы раскупить всё, что имеется в наличии. И вот после этого начнётся очень сильное подорожание.
Не надо забывать, что в момент окончания кризиса всегда возникает цепная реакция. На рынке появляются покупатели, а продавцы массово снимают объекты с продажи, видя, что цены начали расти и, понимая, что стоит подождать, чтобы через какое-то время продать гораздо дороже.
Сегодняшняя ситуация отличается от предыдущих кризисов ещё и тем, что с понижением ставок у тех, кто сегодня пытается продать по причине того, что платежи по кредитам стали неподъёмными, в то же время начнут уменьшаться и месячные платежи по кредитам. А значит уйти с рынка и дождаться того времени, когда продать станет гораздо выгоднее, будет проще.
Ну и ещё один существенный момент, который нельзя недооценивать, прогнозируя будущие цены на недвижимость в Онтарио. Начиная с 2020 года количество проектов, начинающих строительство стало резко падать, а сегодня девелоперы, не имея возможности продать необходимые для финансирования строительства 75% квартир в проекте, не начинают стройки.
Средний многоквартирный комплекс строится около 5 лет. Соответственно, в период с 2026 по 2029 годы практически не будет подпитки рынка только что построенными квартирами.
По моему мнению, это и будут годы очень существенного роста цен. В чём-то ситуация очень похожа на то, что происходило после кризиса недвижимости в 2012–2013 годах, когда девелоперы не могли распродать построенное, а новые строительства не начинались. Тогда образовался трёхлетний провал с началом строек, и, как следствие, мы получили очень большую нехватку недвижимости, а соответственно и подорожание в 2016–2019 годах.
Когда-то ещё в 2016 году, когда цены за квадратный фут площади квартир в даунтауне Торонто были около $600 за фут, я чётко спрогнозировал 1,000 долларов за фут уже в 2019–2020 годах. В итоге получилось так, что цены перевалили за $1,000 за фут уже в начале 2019 года.
Сегодня я абсолютно уверен, что цена квадратного фита в хороших проектах даунтауна Торонто к 2027- 2028 году будет, как минимум, $1,800 за квадратный фут площади.
На сегодня будущее рынка недвижимости Торонто очень предсказуемо, так как есть множество факторов, влияющих на ценообразования, которые невозможно поменять, и все они указывают на то, что, начиная со следующего года, цены на недвижимость в Торонто начнут расти.
Right At Home Realty Investments Group
Портал по Торонто и Калгари www.newGTAcondos.com
Портал по Карибам www.BuyCaribbeanHome.com
416-832-8343
