В последние два года деньги инвесторов потоком уходят в недвижимость Калгари, где доходность инвестиционных вложений сегодня в 3 раза выше, чем в Торонто. Законодательство Альберты, существенно отличается от Онтарио, и многие наши клиенты задают одни и те же вопросы. Вопросы абсолютно правильные, так как разница в покупке и эксплуатации инвестиционной недвижимости в Калгари сильно отличается от Онтарио и, конечно, неплохо знать все эти нюансы перед тем, как принимается решение о покупке.
Надеюсь, эта статья ответит на большинство возникающих вопросов, ну а если нет, звоните нам или назначайте онлайн беседу на портале www.newGTAcondos.com и я постараюсь ответить на все ваши вопросы.
Итак, начнём с покупки. Калгари в отличае от Торонто, и я уже неоднократно писал об этом в моих предыдущих статьях, сильно продвинулся в современных технологиях, касающихся повседневной жизни. Это также коснулось и процесса покупки недвижимости.
В Торонто после того, как наш клиент выбрал планировку квартиры, мы должны связаться с девелопером, сделать запрос на данную планировку, узнать на каких этажах эта квартира свободна и какова будет её точная цена. После чего обговорить это с потенциальным покупателем и лишь после этого отправить девелоперу форму резервирования данной квартиры.
В Калгари всё по-другому. Наша компания, как ода из лидеров продаж инвестиционной недвижимости в Калгари, подключена к базе крупнейших девелоперов. Так что, мы видим в реальном времени, какая квартира свободна, знаем её точную цену, потенциальную арендную плату, точную цену за обслуживание и так далее.
Далее нам достаточно нажатием одной кнопки продать эту квартиру нашему клиенту. Всё происходит автоматически и уже через час-полтора покупателю на и-мейл придёт линк для электронного подписания договора. После подписания, на которое, как правило, отводится 12 часов, договор вернётся к девелоперу. Девелопер подпишет его со своей стороны, и все – покупатель, девелопер и мы получим законченную копию договора.
С этого момента начинается десятидневный «Cooling period», в течение которого покупатель имеет право отказаться от покупки. Это время выделено законодательством Канады для того, чтобы покупатель мог подробно ознакомиться с контрактом и задать все вопросы, если такие возникли.
Если мы работаем с проектом, то наши адвокаты уже проверили договор и считают его полностью безопасным. Тем не менее, после получения подписанного девелопером контракта также дополнительно проверяется каждый контракт. Мы очень дорожим своей репутацией и безопасность клиента для нас на первом месте.
После подписания контракта, в течение 24 часов нужно сделать первый платеж по договору. Вместе с контрактом приходит инструкция по переводу платежа на счёт адвоката, который будет держать непозиционные деньги на траст-аккаунте до окончания строительства.
Так же, как и в Онтарио, депозиционные деньги не идут девелоперу, они в полной безопасности. Деньги от адвоката будут отправлены девелоперу только после окончания строительства, в момент перехода права собственности на недвижимость. Следующий платёж по контракту покупатель делает в сроки, установленные договором, точно таким же образом. Суммарный депозит в pre-construction контракте в Калгари, как правило, 10%, а не 15-20% как в Торонто, что существенно влияет на доходность инвестиции во время строительства.
Второй крупный нюанс это то, что pre-construction контракты в Калгари очень простые и не предусматривают никаких дополнительных платежей, так как в Калгари нет ни « Land Transfer Tax», ни « Development Charges», ни «Park levis», ни каких-то других дополнительных платежей. «Клоузинг» тут – это лишь около $2,000 оплаты услуг адвоката. То есть, конечная цена квартиры отличается от цены в контракте приблизительно на $2,000.
Но в Торонто Closing Cost может составлять $30-50, а иногда и более тысяч, в зависимости от места расположения объекта, и заранее посчитать эту сумму можно лишь приблизительно.
В Калгари же всё чётко. И, на мой взгляд, это именно так, как и должно быть.
Кроме этого, инвесторам не надо дополнительно платить на закрытии $24,000 HST. А после того, как квартира сдана в аренду, заполнять форму на возврат этих денег. HST в Калгари попросту нет.
Также в Калгари практически нет периода между occupancy (момент выдачи ключей) и closing (переход права собственности). Если в Торонто этот период в среднем составляет от 6 до 9 месяцев, то в Калгари, в некоторых проектах, его нет вовсе, а в остальных всего 2-3 недели. Это тоже существенное преимущество, так как в период между «окупанси» и «клоузингом» вы платите девелоперу occupancy fee.
Теперь об аренде. Тут тоже множество положительных нюансов для лендлордов. Ну, во-первых, при цене недвижимости в два раза дешевле, чем в Торонто, арендные ставки в Калгари ниже торонтских всего на 15-20% и, естественно, при таких цифрах инвестор имеет положительный Cash Flow от аренды.
Все современные комплексы в Калгари имеют собственные менеджмент офисы, расположенные непосредственно в комплексе, и именно они сдают квартиры в аренду, и осуществляют менеджмент недвижимости инвесторов. Стоит заметить, что vacancy rate в Калгари сегодня близок к нулю, то есть вся выходящая в аренду недвижимость сдаётся молниеносно.
Многие pre-construction проекты продаются с гарантированной арендой и бесплатным менеджментом на 2 года. То есть, приобретая недвижимость, покупатель одновременно с договором на покупку подписывает договор аренды и гарантированно получает деньги на свой банковский счёт ежемесячно после окончания строительства.
Кроме этого законы в Калгари полностью на стороне лендлордов. Тут нет рент контроля, и стоимость аренды вы вправе поднять в любое время и на сколько считаете необходимым. Здесь также нет автоматической пролонгации контракта как в Онтарио. То есть, если контракт заключён на год, и вы не хотите далее сдавать этому съёмщику квартиру, он обязан освободить её в день окончания контракта.
В отличие от Торонто, в Калгари вы имеете право взять с тенанта месячную плату как Damage deposit, которая возвращается только после того, как съёмщик освободил помещение, и вы считаете, что квартира в хорошем состоянии. Кстати, в контракт на аренду в Калгари вы легально имеете право вставить « No pets».
Ну и, наконец, в случае возникновения проблем с тенантом, процесс выселения, который в Торонто тянется месяцами, а иногда из-за перегруженности судов доходит до года, в Калгари занимает всего несколько недель.
Надеюсь, эта статья помогла вам лучше понять почему Альберту многие называют раем для лендлордов.
На нашем YouTube канале (New GTA Condos) в плейлисте Инвестиции в Калгари вы найдёте много видео где я рассказываю об инвестициях в Альберту, привожу сегодняшнюю статистику и делаю прогнозы того, что будет происходить в Калгари в ближайшие несколько лет. Тем, кто заинтересован в инвестициях в недвижимость Калгари, я рекомендую посмотреть эти видео репортажи. Вы найдёте там массу полезной информации.
