Канадская федеральная ипотечная страховая компания не поддерживает увеличение максимального срока амортизации для новых мортгиджей, утверждая, что меры, направленные на снижение месячных платежей, также поднимут спрос и приведут к более высоким ценам на недвижимость.

Сейчас заёмщики могут получить максимум 25 лет на выплату своего мортгиджа в случае предоставления первоначального платежа в размере менее 20% от общей стоимости приобретаемой собственности. Они также должны оплатить ипотечное страхование, которое защищает банки от потерь, если заёмщики не способны выплачивать свой кредит.

Хотя у некоторых заёмщиков с плавающими мортгиджами амортизационный срок временно превысил 25 лет с ростом процентных ставок, глава Канадской Ипотечной и Жилищной Корпорации (Canada Mortgage and Housing Corp. – СМНС) Роми Бауэерс заявила, что не планирует увеличивать мортгидж сроки на постоянной основе для новых покупателей.

«Лучше сфокусироваться на увеличении предложения, а не на том, как сделать так, чтобы люди могли проще получить больше денег в кредит», – пояснила она. «На наш взгляд, увеличение амортизационного срока, скорее всего, не является лучшим решением в условиях лимитированного предложения».

По словам Бауэрс, такое изменение для застрахованных мортгиджей поднимет спрос на недвижимость и повысит покупательскую способность канадцев, что просто «переложится на стоимость недвижимости».

Максимальный амортизационный срок составляет 30 лет для заёмщиков, предоставляющих первоначальный платёж в размере не менее 20%. Всё ещё существуют некоторые финансовые институты, предлагающие 35 лет, но они предлагают также и более высокие процентные ставки.

Годами правительство Трюдо пыталось упросить приобретение жилья для покупателей первой недвижимости. Оно ввело налоговые инициативы и правительственные кредитные программы, однако так и не увеличило максимальный амортизационный период – срок полного погашения мортгиджа.

Тем не менее за последний год Банк Канады поднял свою ключевую ставку с 0.25% до 4.5%, и амортизационные сроки большинства владельцев плавающих мортгиджей увеличились автоматически. Дело в том, что у некоторых заёмщиков с плавающей ставкой фиксированные месячные платежи, и, когда ставки растут, более крупная доля их месячных платежей уходит на погашение именно процентов, а меньшая – на основную часть долга.

В результате, многим из них приходится либо увеличить сумму месячных платежей, либо продлить амортизационный срок до более чем 30-ти лет.

По словам Бауэрс, СМНС контролирует риски, связанные с продлением амортизационного периода, и такого вида кредиты сейчас представляют небольшую долю всего портфолио агентства. Она заявила, что СМНС находится в постоянном контакте с лендерами, которые связались с заёмщиками, чтобы убедиться в их дальнейшей способности справляться с более высокими ежемесячными платежами.

Согласно недавним данным, коэффициент невыплат по мортгиджам у канадских банков в феврале составил всего 0.15%. Бауэрс уточнила, что чаще всего потери вызваны повышением безработицы, а не шоком от более высоких процентных ставок.

Mortgage – We Make It Easy !

Продержавшись большую часть прошлого года на рекордно низком уровне или вблизи него, канадский коэффициент мортгидж просрочек (delinquency rate), скорее всего, вернётся к предпандемическим уровням, потенциально поднявшись почти на треть.

Такой сценарий нас ожидает по мнению RBC Economics, в чьём новом прогнозе указывается на «приближающуюся» рецессию и ожидаемое увеличение уровня безработицы до 6.6% к следующему году – это вынудит большее количество канадцев начать пропускать свои ипотечные платежи.

«Заметное улучшение финансового положения канадцев (в среднем) в начале пандемии не было стабильным», – считают Роберт Хог и Мишель Лю из RBC. «Временное улучшение финансового положения сейчас двигается в обратную сторону и, скорее всего, будет продолжать ухудшаться на фоне смягчающейся экономики и более высоких процентных ставок».

Несмотря на то, что финансовое положение большинства канадцев улучшилось с течением пандемии, отчёт RBC указывает на завершение программ правительственной помощи, растущую стоимость проживания и резко взлетевшие процентные ставки как на факторы, вынуждающие всё большее число заёмщиков опаздывать со своими долговыми платежами.

В отчёте говорится о растущих коэффициентах просрочек по не ипотечным долгам, например, кредитным картам, автомобильным кредитам и кредитным линиям, которые часто являются предвестниками роста коэффициента просрочек по мортгиджам.

По данным кредитно-рейтингового агентства Equifax Canada, коэффициент просрочек по не ипотечным кредитам увеличился на 11% в четвёртом квартале 2022 года. Среди владельцев мортгиджей годовой рост коэффициента просрочек по не мортгиджам составил 6%.

Для ипотечных кредитов показатель остаётся на рекордно низком уровне – в феврале он равнялся 0.15%, сообщает Ассоциация Канадских Банкиров. Наиболее высокий результат был зарегистрирован в Саскачеване (0.62%), а наиболее низкий – в Квебеке (0.11%).

Хотя предполагается, что ожидаемое повышение уровня безработицы скомпенсирует почти половину снижения коэффициента мортгидж просрочек в следующем году, в отчёте RBC говорится, что сочетание более высокой долговой нагрузки и более высоких процентных ставок, которое сделало канадцев «более уязвимыми к изменению ставок, чем когда-либо», также сыграет важную роль.

В то время как владельцы плавающих мортгиджей во многих случаях уже ощутили боль от более высоких процентных ставок, по словам RBC, это «также станет реальностью и для владельцев фиксированных мортгиджей, когда придёт время обновлять договор».

RBC считает, что с сильнейшим риском столкнулись заёмщики, которые приобрели жильё в период с конца 2020-го до начала 2022-го, когда ставки были наиболее низкими. Влияние более высоких ставок на фиксированные мортгиджи предположительно проявится во время обновления контрактов приблизительно с 2025-го по 2027-ой.

Если вы беспокоитесь о приближающемся обновлении мортгиджа или у вас накопились другие необеспеченные долги, у нас может быть решение! Мы хотим вновь подтвердить своё обязательство перед сотнями канадских домовладельцев, которым мы ежегодно помогаем консолидировать высокопроцентные долги по кредитным картам и другим продуктам в один доступный ипотечный платёж, чтобы освободить дополнительные средства для ежедневных расходов.

Это особенно важно сегодня – в период растущих долгов по дорогим кредитным карточкам и линиям и резкого роста стоимости жизни.

Mortgages – We Make It Easy !