Для покупателей первого жилья в Канаде написана масса пошаговых руководств. А хотите, расскажу, как я сам много лет назад покупал свою первую канадскую недвижимость?
Нет, лучше сначала всё же напишу, как делать правильно, а потом, в следующей статье, расскажу, как в своё время делал я сам и что из этого получилось.
Сразу хочу разочаровать: начинать процесс покупки надо не с увлекательного поиска недвижимости, а со скучной оценки своей финансовой ситуации, определения (а возможно, и улучшения) своего кредитного рейтинга, и общего понимания, какую сумму теоретически можно получить в банке на покупку дома, т.е. на что приблизительно вы можете рассчитывать.
По-умному называется mortgage pre-approval, и в этом поможет хороший моргидж-брокер. Требования к кандидатам постоянно немножко меняются, но иногда, даже сейчас, элемент субъективности присутствует, т.е. в зависимости от того, как вы понравитесь человеку, принимающему решение, ну в плане “да, я верю, что этот кандидат сможет платить”, решение может немножко склониться в ту или иную сторону.
Mortgage pre-approval (обещание от банка), в принципе, ничего не гарантирует, но является хорошей начальной точкой отсчёта: продавцы видят в вас более серьёзного покупателя. Финальное решение по займу будет приниматься тогда, когда банк уже будет видеть конкретную недвижимость и конкретную цену. До этого момента всё пока у нас вилами по воде писано, но это нормально.
Не забываем, что на покупку у нас должен быть начальный взнос (даунпеймент). Часть даунпеймента может быть заемными деньгами, но некий минимум должен обязательно быть вашими собственными накоплениями. Это тоже будет важным вопросом к моргидж-брокеру.
Далее, выяснив сумму, на которую можно потенциально рассчитывать, хорошо бы приостановиться и серьёзно, без шапкозакидательских настроений, выяснить для себя, а сколько реально мы можем платить в месяц? Не выбьет ли нас из колеи эта оплата? А если вдруг кто-то потеряет работу, не случится ли финансовый коллапс в отдельно взятой семье? Насколько больше, вообще говоря, придётся платить по сравнению с тем, что мы платим сейчас? Мне этот шаг честного разговора с самим собой кажется наиболее важным.
Кстати, попутно хорошо бы прояснить по поводу преимущество Home Buyers’ Plan (HBP): дело однозначно нужное, позволяет чуточку легально оптимизировать оплату налогов, направив их на даунпеймент, но подробный рассказ об этом выходит за рамки моего скромного опуса. Позвоните – расскажу. Но не забудьте, дело нужное.
Приступаем к поиску вариантов недвижимости – самой интересной части процесса. Может быть очень нервной в период “рынка продавца”, когда на каждый вариант, выставленный на продажу, выстраивалась очередь, либо вполне разумной, как в последние несколько лет. Скажу по секрету, даже на нынешнем “рынке покупателя” иногда появляются чрезвычайно удачные варианты, которыми, кроме вас, будут очень интересоваться и другие покупатели, оттого совсем уж на расслабленно-вальяжный поиск лучше на всякий случай не рассчитывать – иногда придётся действовать быстро и оперативно.
Перед началом поиска хорошо бы отчётливо понимать плюсы и минусы разных типов недвижимости: скажем, ныне самым недорогим вариантом может быть квартира к кондоминиуме, но в долгосрочной перспективе они обычно менее всего растут в цене, оттого стоит взвесить за и против, и понять, является ли сегодняшняя цена единственным и главным аргументом, либо имеет смысл также рассмотреть и другие параметры.
Не стоит гнаться за тем, что во время падения рынка упало сильнее всего: если удастся купить очень дёшево, то потом и продавать придётся очень дёшево. Здесь вам риелтор должен объяснить, откуда идёт ценообразование того или иного варианта.
Если вы нашли подходящий вариант, посмотрели, убедились, что по основным (а то и всем) параметрам вас он устраивает, то дальше можно подавать оффер (предложение о покупке) со своими условиями, в число которых обычно входит получение подтверждения банка о займе, и получение удовлетворяющего нас отчёта по инспекции недвижимости. В оффер также можно внести свою цену, если вы считаете разумным поторговаться.
С подачей оффера обычно надо также внести некий депозит (порядка 5% от суммы оффера), который либо будет зачтён в счёт сделки, либо, если сделка по каким-то причинам не состоится (например, не сошлись в цене, или вас не устроило состояние дома по отчёту инспектора), будет возвращён вам в полном размере.
Если всем всё понравилось, с ценой согласны и вы, и продавец, отчёт от инспектора вас устраивает, а банк подтверждает выдачу вам моргиджа на эту сумму (это всё надо подтвердить за определённое время, порядка недели), то вы снимаете все условия и начинаете готовиться к официальному закрытию сделки и самой приятной части – переезду в новое жильё. Дата закрытия и переезда также определена в вашем оффере.
На завершающем этапе вам нужна будет помощь адвоката по недвижимости для легального оформления перехода недвижимости в вашу собственность и занесения вашего владения во все необходимые реестры. Это не больно и не страшно, но надо иметь в виду, что все бумаги и подтверждения надо предоставить адвокату вовремя и не тянуть до последней недели.
Что мы имеем в итоге?
Для покупки недвижимости мы рекомендуем с самого начала определиться с командой специалистов: моргидж-брокера, риелтора, инспектора состояния недвижимости (home inspector) и адвоката по недвижимости. Хорошо бы, чтоб они могли оперативно между собой решать все вопросы без привлечения вашего внимания к каждой мелочи – это значительно облегчит и ускорит все процессы. Мы с нашей командой работаем вместе, будем рады помочь сделать вашу покупку или продажу простой и беспроблемной.
Я сознательно не упомянул «муверов» (компанию по перевозке ваших вещей), но не оттого, что забыл, а оттого, что мы нашим клиентам предоставляем переезд бесплатно. Это входит в пакет услуг, и за это не надо дополнительно платить: специально обученные люди приедут в согласованное время приедут, аккуратно упакуют и загрузят все ваши вещи в большой грузовик, и перевезут в новый дом или квартиру. Если понадобится, то за несколько поездок. Ах, не стоит благодарностей, отсутствие у вас проблем в процессе покупки и переезда – моя работа.
Если у вас остались какие-то вопросы – звоните, всё обсудим и подтвердим.
Сергей Скиба
Realtor® at Realty 7 Ltd, Brokerage
416-305-6525
serge@agent1.ca
