Канада начинает путь к достижению своей амбициозной иммиграционной цели. Страна планирует принять более 1.2 млн. новых жителей за три года, начиная с 2021-го.

Согласно требованиям иммиграционных правил, постоянные жители должны иметь средства на обустройство в принимающей их стране, чтобы они не стали финансовой обузой для правительства.

Ожидается, что часть этих средств будет в будущем направлена на покупку жилья.

Экономист RBC Роберт Хог объясняет, что значит восстановление иммиграции для канадского рынка недвижимости.

«Если мы посмотрим на предыдущие 15 месяцев, то увидим, что сокращение иммиграции ничего не сделало для снижения цен на недвижимость или уменьшения продаж на вторичном рынке недвижимости», – говорит он.

«Следовательно, мы возможно и не увидим противоположный эффект в плане повышения цен, как минимум, в ближайшее время», – добавляет экономист.

Хотя Хог не считает, что иммиграция усилит давление на цены, переезд людей в страну может положительно сказаться на рынке жилья.

«Мы считаем иммиграцию в большей мере страховочной сетью, как минимум, на следующие пару лет», – считает он.

Хог продолжил: «Поскольку, если сейчас есть какие-либо опасения по поводу того, что мы находимся в пузыре, и он может лопнуть, спровоцировав коллапс на рынке недвижимости, на наш взгляд, такой фактор, как восстановление иммиграции, окажет рынку определённую поддержку».

Грозят ли канадскому рынку жилья проблемы?

«Мы не прогнозируем рыночный коллапс или огромный спад цен, как, например, в США после кризиса 2008-09-го, поэтому иммиграция и станет в дальнейшем поддерживающим фактором», – подытожил Хог.

Mortgage – We Make It Easy !

Расходование канадцев растёт, но сбережения домохозяйств серьезно выросли.

Именно поэтому инвесторы предполагают, что следующий цикл ужесточения со стороны Банка Канады, начало которого ожидается в 2022 году, поднимет процентные ставки выше предыдущего пика – впервые за десятилетия.

Во время четырёх основных циклов повышений с начала 90-х ключевая процентная ставка центрального банка всегда оставалась ниже пика предыдущего цикла.

Однако в следующем цикле это может измениться, так как исторический уровень правительственного расходования в мире повышает вероятность того, что экономическое восстановление после COVID-19 будет более сильным, чем после предыдущих кризисов.

Канадское правительство потратит $101 млрд. (около 5% ВВП) на стимулирование экономики за три года. Президент США Джо Байден предложил вложить триллионы долларов в развитие инфраструктуры. Канада отправляет около 75% своего экспорта в США.

Более высокий пик ставок может предоставить Банку Канады больше возможностей для борьбы со следующим спадом. Это также может привести к изменениям экономики, увеличив желание экономить и инвестировать, а не брать в кредит. За последние годы канадцы активно оформляли займы, чтобы зайти на один из наиболее горячих рынков недвижимости в мире.

Банк Канады сигнализировал о том, что он может начать повышать ставки с рекордно низких 0.25% во второй половине следующего года, намного раньше Федрезерва США, который планирует начать повышение лишь в 2023 году.

Согласно данным рынка свопов, пик ожидаемого цикла повышений через пять лет может достичь приблизительно 2%, что выше предыдущего пика составившего 1.75%.

«Сейчас мы видим больше финансовой политики, и для меня это всё меняет», – говорит Эндрю Кельвин, главный канадский стратег TD Securities. «В прошлом цикле Канада была частью мирового цикла, в рамках которого ни один центральный банк в действительности не добился того, что он смог бы назвать нейтральной ставкой».

Нейтральная ставка – это уровень, который достигается в тот момент, когда экономика работает на всю силу, а инфляция соответствует целевому показателю. Это указатель того, в какую сторону ставки могут двигаться. Текущая нейтральная ставка Банка Канады варьируется в пределах от 1.75% до 2.75%.

Согласно подсчётам центрального банка, поддержка Оттавой домохозяйств во время пандемии в сочетании с сокращённым расходованием канадцев, оказавшихся в длительном локдауне, увеличила сбережения в 2020-ом приблизительно на $180 млрд.

Дополнительные средства, скорее всего, увеличат потребительское расходование в следующие 10 лет, что может способствовать более высокому пику процентной ставки, чем в предыдущем цикле, или даже выше чем нейтральная ставка. Так считает Ройс Мендес, старший экономист CIBC Capital Markets.

«Все эти деньги со временем должны куда-то направиться», – говорит он. «Они не будут десятилетиями оставаться на банковских счетах домохозяйств».

Если у вас стабильная работа, и вы недавно оформили мортгидж под крайне низкую ставку, сейчас самое время начать готовиться к будущим повышениям ставки.

Самый простой способ – это увеличить свои мортгидж платежи и привести их в соответствие с потенциально более высокой ставкой. Предположим, у вас плавающий мортгидж под прайм -1%, а сегодня это составляет 1.45%. Или у вас фиксированная ставка ниже 2%.

Позвоните своему брокеру или в банк и попросите их подсчитать сумму вашего платежа при 2% или 2.5%. Если вы комфортно чувствуете себя с новым платежом, установите его на этом уровне (большинство банков разрешает заёмщикам увеличивать свои платежи на 15-20% в год).

Любые дополнительные средства будут направляться на погашение основной части вашего долга, и когда ставки вырастут, вы будете платить более высокую ставку уже по меньшему остатку мортгиджа.

Если такой вариант слишком сильно отразится на вашем бюджете, попробуйте переключиться на ускоренные двухнедельные платежи. Это один дополнительный месячный платёж в год, но с таким изменением несколько легче справиться.

Если у вас есть недвижимость, и у вас накопились долги по кредитным картам или другим займам, подумайте о рефинансировании своего мортгиджа с целью включения долгов с высокой процентной ставкой в мортгидж с низкой. Вы удивитесь, как много средств у вас освободится.

Вы можете направить их на ускоренное погашение мортгиджа или на значительное улучшение своего денежного потока, начать дышать легче и без постоянного груза высоких ставок по кредитным карточкам.

Однако сначала проконсультируйтесь со своим мортгидж брокером или банком, чтобы узнать величину штрафа по существующему мортгиджу и сделать точные расчёты.

Mortgage – We Make It Easy !