– Максим, ваша компания специализируется на инвестиционных сделках с кондоминиумами в большом Торонто. Закончилась первая половина года. Как вы можете прокомментировать этоги первого полугодия, насколько стабилен рынок ?
– Ольга , ну, во-первых, я хочу сказать, что компания разрослась в последние два года, и помимо традиционного направления – инвестиций – у нас есть команда брокеров, которая занимается как продажей, так и покупкой жилья на вторичном рынке, помогая тем, кто просто ищет жильё для себя, и тем, кто продаёт недвижимость. Так что, пользуясь случаем, я с удовольствием прорекламирую их. У нас получилось собрать команду реальных профессионалов, являющихся специалистами в этой области. Мы разработали уникальную маркетинговую систему, позволяющую рекламировать продающуюся недвижимость в соцсетях и других всевозможных интернет-ресурсах, то есть за привычными пределами MLS. Ставка была сделана помимо традиционной рекламы на активных пользователей интернета, и результаты не заставили себя ждать. Я бы даже сказал, результаты превзошли мои ожидания. Система позволяет моментально выставить объект по всему интернету. Особенно это важно на таком рынке, как сегодня, когда для того, чтобы продать дом на вторичном рынке да еще и получить максимальную цену, агентам приходится изрядно попотеть.
Касательно инвестиционных сделок с кондоминиумами на начальном этапе строительства, тут рынок не просто стабилен, он однозначно находится в восходящем тренде, и нет никаких оснований ожидать стагнации в ближайшее время. Я предполагал, что темпы роста несколько замедлятся в этом году и вернутся на традиционные 4-5% роста в годовом исчислении, но мы получили эти цифры уже в первом полугодии, и, я думаю, что по итогам года мы скорее всего увидим цифру, близкую к 10% годовых. Сегодня я не буду рассказывать о причинах, по которым поднятие цен неминуемо продлится в ближайшие несколько лет, они были довольно подробно описаны в моей статье, которая вышла в прошлом месяце. Архив статей можно почитать или послушать, так как все мои статьи теперь имеют звуковую версию, в блоге на нашем интернет портале www.NewGtaCondos.com. Они доступны как на русском, так и на английском языках. Так что те, кому это интересно, всегда могут зайти на наш сайт и получить там массу полезной информации. Рынок инвестиций в кондо на начальном этапе строительства не сильно подвержен колебаниям рынка. Дорожает рынок или нет – влияет лишь на доходность и то незначительно, наши стратегии позволяют инвесторам зарабатывать на любом рынке. Проиграть тут невозможно, это вам не рынок ценных бумаг.
– Максим, я не совсем понимаю, как можно заработать, если рынок, к примеру, стоит на месте ?
– Ну, это в двух словах не объяснишь, мне обычно требуется около полутора часов, чтобы объяснить новичкам в этом бизнесе, как это работает. Так что, тем, кому это интересно, я советую позвонить нам и приехать в офис для консультации. Инвестиции – это сплошные цифры, и тут нужно показывать реальные примеры, графики и т.д., чтобы новичок понял, что и откуда берётся. В двух словах это выглядит так: для того, чтобы инвестированные в депозит деньги приносили доходность в 50% в годовом исчислении, что является очень средней доходностью, большинство наших проектов в последние годы приносили гораздо большую доходность, но давайте брать самый пессимистичный сценарий. Так вот, для этого недвижимости достаточно дорожать всего на 5% в год, что легко достигается правильным выбором проекта. Подорожание проекта зависит от двух составляющих: 1) Это общее подорожание рынка, которое сегодня есть, а завтра его может не быть и 2) непосредственное подорожание того или иного микрорайона, которое связано с планами развития города, изменениями в транспортной доступности, строительством инфраструктурных объектов, изменением зонинга и т.д. Соответственно, даже если рынок стоит на месте, что на ближайшие годы выглядит из области фантастики, то квартира в правильно выбранном проекте всё равно будет подниматься в цене как минимум на 5%, и ваш депозит будет приносить около 50% годовой доходности. Вторым очень значимым фактором является сам депозит, понятно, что чем меньше депозит при покупке, тем под больший процент работают инвестированные в депозит деньги. На сегодняшнем рынке стандартный депозит застройщиков – 20% от стоимости приобретаемой недвижимости, нам же, как правило, удаётся договориться с девелопером о пониженном депозите, что на сегодня 15%, так как разработчики прекрасно понимают, что, работая с нами, они получают не единичную сделку, а сразу большое количество продаж в проекте, а для этого надо идти на уступки. 15%-й депозит обычно разбит на 4 и более платежей за первые 2 года строительства, то есть в среднем у инвестора вложено около 10% от стоимости недвижимости . Это второй фактор, позволяющий нашим клиентам держать планку доходности на уровне около 50% в годовом исчислении. Ну, и наконец, когда рынок не дорожает, а стоит на месте, покупатели настораживаются и покупать начинают меньше, соответственно, застройщики вынуждены принимать меры, и на рынке появляются сделки с депозитом 5%, что даёт возможность инвесторам поднимать доходность депозита до 100% годовых даже на стоящем на месте рынке. Ну, это я в действительности рассказал очень поверхностно, в реальности в подобного рода инвестициях масса нюансов. Нужно правильно минимизировать налоги, оформить финансирование, которое не редко мы предоставляем сами, не прибегая к услугам банков, и многое другое. Для этого и существует наша команда, а именно грамотная команда – решающий фактор в успешной инвестиции. У нас есть всё, что помогает нашим клиентам сделать процесс максимально простым. В нашей команде есть всё необходимое: и грамотные юристы, и финансисты, и агенты по недвижимости, у нас даже своя менеджмент компания, полностью обслуживающая сдающуюся в аренду недвижимость наших клиентов. Всё это в сумме – залог успешной инвестиции вне зависимости от того, в каком состоянии находится рынок.
– Ваши прогнозы на второе полугодие, как по вашему будет вести себя рынок осенью ?
– По поводу квартир, в принципе, я уже ответил, я не вижу ни одного фактора, указывающего на признаки стагнации рынка не только в ближайшие месяцы, но и далее. Касательно отдельно стоящих домов и таунхаусов однозначно есть положительные сдвиги, уже сегодня активизировались продажи, пока, правда, это касается недвижимости в ценовом диапозоне до 800 тысяч. Думаю, дальнейшая судьба рынка домов сильно зависит от правительственных решений в отношении правил получения кредитования. Я считаю, что уже в следующем году правительство предпримет шаги по облегчению кредитования, ожидаются такие шаги, как изменение стресс-теста, увеличение сроков амортизации моргеджей и многое другое, но, по моему мнению, это не произойдёт в одночасье, как это случилось в 2017 году, когда правительством были приняты меры по охлаждению рынка. Я думаю, изменения будут вводиться постепенно, чтобы не спровоцировать резкий рост цен. Тем не менее, я ожидаю, что уже к следующему лету рынок домов низшей и средней ценовой категории практически придет в норму, с дорогими домами, думаю, это займёт несколько больше времени.
Беседу вела Ольга Макеева
