Я занимаюсь продажами кондоминиумов на так называемом этапе “котлована”. Большинство моих клиентов – это инвесторы, покупающие с целью перепродажи контракта по окончанию строительства или закрытия сделки и сдачей квартиры в аренду. Эти сделки существенно отличаются от сделок с недвижимостью на вторичном рынке и от покупки на pre-construction этапе домов и таунхаусов “freehold”. У многих моих клиентов, особенно покупающих впервые, возникают одни и те же вопросы. В сегодняшней статье мне хотелось бы ответить на некоторые из этих вопросов, на мой взгляд, наиболее интересные и часто задаваемые.
Когда лучше покупать ? И как ?
В отличие от обычного рынка недвижимости, рынок новостроек не подвержен сезонным колебаниям, единственное, что в периоды низкой активности девелоперы стараются не начинать продажи новых проектов. Цены растут от проекта к проекту, поэтому варианты, которые неплохо работают на вторичном рынке, когда поздней осенью можно купить дешевле, чем летом того же года, на pre-construction рынке не работают.
Покупать однозначно надо на так называемых VIP продажах. VIP продаж бывает несколько разновидностей. Наибольшие скидки и самые лучшие условия продаж на так называемых однодневных продажах, но они бывают не во всех проектах. К таким продажам имеют доступ очень ограниченное количество брокеров, но даже среди этих агентов есть неравенство. Те, кто продаёт много от проекта к проекту, пользуется особым доверием девелоперов и получают дополнительные преимущества. Это так называемые инсайдеры и их, как правило, не более 3-4 человек в проекте, как правило, такие агенты работают с 5-10 проектами в год и выбирают для себя определённые районы застройки или же определённых девелоперов. Поскольку проектов на рынке гораздо больше, эти агенты меняются от проекта к проекту. Работа именно с таким агентом поможет вам купить квартиру на самых выгодных условиях.
Где покупать ?
Одним из решающих факторов в покупке инвестиционной недвижимости является место расположения объекта. Покупая в районе с уже сложившейся инфраструктурой, вы можете рассчитывать лишь на подорожание рынка . Если же вы покупаете там, где в ближайшие несколько лет планируется завершение крупных инфраструктурных проектов: офисных центров, парков, линии метро, торговых площадей, госпиталей, университетов и т.д. К общему подорожанию рынка неминуемо добавится подорожание конкретного района, которое, порой, оказывается даже более весомым. При выборе района необходимо очень хорошо знать градостроительные планы города на ближайшие 5-7 лет. Это позволит сделать правильный выбор.
Что покупать ?
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Всё зависит от конкретного проекта. В некоторых проектах можно покупать практически любые квартиры, в других же мы рекомендуем только определённые. Связано это с местом расположения проекта, его ценовой категории и другими факторами. Всегда надо оценивать спрос в конкретном районе. Например: в проектах, находящихся рядом с университетами, невыгодно покупать 1Br квартиры, они приносят наименьшую доходность, а лучше остановиться на 2Br или Studio. В дорогих районах, напротив, не следует покупать Studio, они пользуются меньшим спросом. В районах с большим количеством офисных зданий наилучшим вариантом являются 1Br и 1Br + Den. Касательно этажности всё зависит от ваших планов. Если вы планируете перепродажу контракта или краткосрочную аренду на 1-2 года с последующей перепродажей, то следует покупать высокие этажи с хорошими видами из окон. Если же вы планируете долгосрочную аренду, то не следует гнаться за этажностью, вам прекрасно подойдут низкие этажи. Квартиры на низких этажах намного дешевле, при этом разница в арендной плате будет не столь значительна и это позволит вам иметь большую доходность от аренды. Если же взглянуть на общую статистику по количеству тех или иных квартир в строящихся проектах относительно общего количества, то мы увидим, что доля больших 2Br, 2Br + Den и 3Br квартир катастрофически уменьшилась в последние годы. Доля же 1Br и 1Br+ Den возросла, так как эти квартиры приносят наибольшую прибыль для застройщика. Девелоперы вынуждены строить именно эти квартиры, потому что в последние годы из-за резкого увеличения сборов со стороны городских властей, доходность девелоперов упала до исторического минимума. Учитывая этот фактор, в ближайшие 3-7 лет мы столкнёмся с нехваткой квартир большой площади, соответственно дорожать они будут быстрее.
Покупать ли парковку ?
Если квартира находится в даунтауне, а именно тут находятся самые выгодные с точки зрения инвестиции проекты, то парковку следует покупать только в случае покупки 2Br и большей квартиры и то, если вы рассчитываете продавать квартиру в ближайшие годы. В аренду, как правило, квартиры сдаются без парковки, для 90% арендаторов парковка не требуется, но даже если парковка нужна, её почти всегда можно взять в аренду отдельно.
Исключения составляют те немногочисленные проекты, где количество парковочных мест мало, относительно общего количества квартир, и соответственно парковки будут очень востребованы. В таких проектах аренда паркинга стоит дорого и наличие свободных парковочных мест не гарантировано. В этом случае парковку надо покупать обязательно, в будущем на ней можно будет неплохо заработать. В действительности таких проектов очень мало, так как город, учитывая возможности парковки в микрорайоне, обязует девелоперов строить достаточное количество паркинга, а раскупаются они довольно неохотно.
Когда перепродавать контракт?
Лучшее для этого время – между тем моментом, когда дом построен и вам выдали ключи, и официальным закрытием сделки. Этот отрезок приблизительно в 6 месяцев хорош тем, что вам ещё не требуется оформление моргеджа и уплаты налогов за переход права собственности. В то же время квартира уже построена и вы имеете возможность показывать её потенциальному покупателю.
Прочитать другие мои публикации можно на моём сайте : WWW.REMLIS.CA перейдя по ссылке I AM IN THE MEDIA для вашего удобства сайт работает на русском и английском языках
MAXIM BAGINSKIY
Real Estate Broker Investment Advisor
Cell: 4168328343 Office: 9056957888
www.REMLIS.CA
Right At Home
Realty Brokerage
300 WEST BEAVER CREEK Rd
Suite 202, RICHMOND HILL, ON L4B 3B1
