• Максим БАГИНСКИЙ
  • Материалы журнала Russian Week

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. РЕАЛИИ СЕГОДНЯШНЕГО ДНЯ

Закончился сентябрь, который, обычно, является месяцем задающим тренд на всю осень. Если взять статистику предыдущих лет, то, как правило, первая половина месяца очень спокойная, рынок начинает раскачиваться к середине сентября и то, как идут продажи в конце месяца, является хорошим ориентиром на следуьщие несколько месяцев. Что же мы видим в этом году?

Небывало активный рынок летних месяцев плавно, без всяких остановок перешёл в осень. Как и летом, трендом сезона остаются недорогие отдельно стоящие дома, находящиеся в отдалённых районах GTA и за её пределами.

Тут очень важно сделать уточнение, – это именно недорогие дома, так как это позволяет проанализировать происходящее на рынке. Цены в этих районах только за последние шесть месяцев прибавили около 20% и пока покупателей не убывает. Есть все основания предполагать, что по итогам года прирост цен в отдалённых районах составит около 25%. Что, само по себе, не нормально.

Сбалансированным ростом цен считается рост в 4-7% годовых. Подорожание на 10% – это сигнал опасности, а подорожание в 15% и более у специалистов считается красной чертой, после которой можно с уверенностью говорить о том, что надувается пузырь, который рано или поздно обязательно лопнет.

Мы это неоднократно видели в истории недвижимости Канады, и самым свежим подтверждением этого был 2017 год, когда после значительного подорожания произошло обрушение цен в сегменте отдельно стоящих домов и таунхаусов.

Что же привело к столь существенному подорожанию периферийных районов.

1) Большое количество людей, многие из которых покупающие впервые, были уже давно готовы приобрести что-то недорогое, но ставки по кредитам и сложная квалификация на мортгидж не давали им сделать этого. Сейчас этот барьер снят и они ринулись покупать.

2) В данный момент многие работают удалённо или не работают вообще, и некоторым кажется, что теперь это навсегда. Устав от сидения в малогабаритных квартирах, они решаются на переезд в более просторное жильё далеко от города , не осознавая, что, как только ситуация нормализуется и им придется ездить на работу, они будут стоять в многокилометровых пробках, так как транспортная доступность этих районов оставляет желать лучшего и не изменится в ближайшем будущем.

3) И, наконец , это результат того, что люди не думая бросаются покупать, следуя примеру других. Стоит одному из знакомых сказать, что они купили месяц назад, скажем, за 500, а это уже стоит 520, как целый ряд желающих быстро заработать выстраиваются в очередь. Не думая о том, что главный принцип успеха на вторичном рынке жилья это покупать тогда, когда все продают и продавать, когда все покупают.

Учитывая, что пандемия явно не заканчивается и, скорее всего, о какой-то нормализации можно будет говорить не раньше весны следующего года, вряд ли мы увидим изменения в спросе на отдалённые районы, соответственно, цены, скорее всего, поднимутся ещё. Но тем, кто решается на такие покупки надо не забывать, что, чем сильнее раздувается пузырь, тем существеннее будет коррекция в будущем. В этих районах многие покупают с небольшим первоначальным взносом и страховые компании страхующие банковские кредиты, где первоначальный взнос менее 20% уже забили тревогу, подозревая, что подобная ситуация может закончиться для них серьёзными неприятностями.

Абсолютно иначе ведёт себя рынок даунтауна Торонто. Тут немного дорожают лишь новостройки и самый дешёвый сегмент вторичного рынка. Дорогие квартиры остановились в цене и продать их сейчас не так просто. Кроме этого, рынок даунтауна испытывает сложность с арендой квартир. Если раньше средний срок сдачи квартиры после выхода на рынок был около двух недель, то сейчас это полтора месяца, и это при том, что цены на аренду примерно на 10% ниже февральских. Объяснение этому очень простое

1) Отсутствие студентов, а их в Торонто более 150 тысяч.

2) При закрытых границах нет притока тех, кто приезжает на работу в крупные компании по рабочим визам, а это также значительная часть арендаторов.

3) Ну и, наконец, даунтаун Торонто это самый быстро растущий рынок северной Америки. Где постоянно открывают свои представительства крупные компании, предоставляющие тысячи высокооплачиваемых рабочих мест, а в ситуации, когда всё временно заморожено, дополнительные рабочие места не требуются.

По моему мнению мы здесь не увидим существенных изменений в ближайшие полгода, и, возможно, что на вторичном рынке цены на квартиры даже немного просядут, но после открытия границ и возвращения к нормальной жизни, как рынок аренды, так и рынок продаж очень быстро вернутся в нормальное состояние.

Мало того, через 6-8 месяцев после нормализации даунтаун Торонто ожидает следующий бурный скачок, как в ценах на аренду, так и в стоимости жилья. Так что, тем, кто, поддавшись панике, планирует выставить квартиру в даунтауне на продажу, я бы советовал хорошенько перед этим подумать.

Ну и, наконец, рынок кондоминиумов на начальном этапе строительства.

Тут все достаточно стабильно. Проекты раскупаются быстро. Движущим фактором в этом сегменте является то, что покупающие новостройки, как для себя, так и для инвестиции, прекрасно понимают что они покупают недвижимость, которая будет построена через 3 -5 лет и к этому времени ситуация на рынке будет совсем другая, нежели чем сегодня.

Сильное подорожание строительных материалов, инфляция и развитие транспортной инфраструктуры города открывают очень хорошие перспективы для инвесторов. То, что покупается сегодня, будет стоить совершенно других денег к моменту окончания строительства. Это было всегда и тут ничего не меняется. Для покупки такой недвижимости требуется внести лишь депозит, и то, платежи по нему растянуты на 2-3 года. Соответственно, внесённые в качестве депозита деньги работают под гораздо больший процент, чем при покупке уже готового жилья и кроме этого нет проблем с арендаторами. Это инвестиция, которая приумножает ваши деньги сама по себе, не требуя вашего непосредственного участия.

Подборку моих статей за предыдущие годы можно прочитать в разделе Russian Blog на сайте www.newGTAcondos.com
Там же можно посмотреть различные телепередачи с моим участием. Если вы хотите получать рассылку с еженедельными новостями о недвижимости на ваш и-мейл, зарегистрируйтесь на сайте и каждую пятницу вы будете получать свежие новости от нас, а также информацию о новых интересных проектах новостроек и до того, как эта информация становится общедоступной.

Tagged with:
Posted in Максим БАГИНСКИЙ, Материалы журнала Russian Week

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

Наши Проекты

Оцените нас на Facebook!

“Мои источники” Яндекс

Новости по месяцам

Новые комментарии