Когда подходит время покупки недвижимости или переоформления mortgage многие люди берут ссуду в крупном банке. Почему, совершенно нетрудно догадаться; удобно (вроде бы все банковские операции производятся в одном месте), надёжно (всё таки крупный банк), они меня уже знают (действительно один раз в самом начале они спросили ваше удостоверение личности – photo ID).
Но, как много мы знаем об условиях заключённого в банке контракта (mortgage) и почему мы сильно удивляемся, когда при разрыве контракта, штрафные санкции нам кажутся совершенно астрономическими. Мы обычно разгневаны такими цифрами, но потом сами себе повторяем: Да, так банки работают и ничего с ними не поделаешь.
Так почему бы в самом начале не проанализировать и не выбрать те условия, в которых не будет таких драконовских санкций.
Давайте сравним условия по mortgage в различных банковских институтах. Назовём их для простоты, крупный и мелкий банк. Кстати, риска нет абсолютно никакого от того, что вы заключаете контракт с мелким банком. Самое главное – это понять те условия, которые написаны в контракте. Для этого и существуют моргидж специалисты. Они вам точно помогут разобраться во всех деталях. Пока этот срок не закончился, контракт не может быть изменён, даже если банк разоряется. Ведь всегда будет другой банк который примет на себя все обязательства этого мелкого банка и будет продолжать обслуживать все текущие контракты не имея права менять что либо до истечения срока действия такого договора.
Конечно же, mortgage агент знает, что существуют различные программы в мелких банках, в которых есть и заранее оговорены большие штрафные санкции. Название в таких программах часто бывает необычным; Low Rate Mortgage, No-Frills Mortgage, Etc.
Часто люди требуют предоставить им самый лучший процент и задача mortgage брокера рассказать почему банк предоставляет такие низкие проценты и чем может это грозить в будущем при разрыве контракта.
Я хочу сравнить обычные условия в мелких банках с такими же условиями в крупных банках.
Я не буду сильно фокусироваться на тех условиях, которые одинаковы или почти одинаковы в различных банках. Например: возможность делать предоплату.
В крупном банке разрешается увеличивать ежемесячные выплаты на 15%, делать двойную оплату, вносить дополнительно до 15% от суммы первоначального дома (кто то разрешает вносить только 10% и только на годовщину заключения контракта; кто то 15% и в течение года)
В мелких банках разрешается увеличивать ежемесячные выплаты на 20%, вносить дополнительно до 20% от суммы первоначального дома в любое время в течение года. Кто то говорит, что в крупных банках можно делать двойную оплату, а в мелком только на 20% увеличивать выплаты. Просто мало кто понимает, что в мелких банках можно вносить ежемесячно практически неограниченную сумму. Например, сумма долга $400,000 и оплата в месяц пусть будет $2,000. Вы можете увеличить на $400 (20% от $2,000) оплату в месяц и ещё воспользоваться второй льготой, 20% в год от суммы первоначального долга. То есть эти $80,000 можно разбить и вкладывать ежемесячно любую сумму в дополнение к $2,000 вплоть до $6,667 в месяц. То есть можно выставить даже $8,667 как оплату на регулярной основе.
Но большинству людей это абсолютно не нужно, у них просто нет столько денег. Но я хотел показать, что мелкие банки стараются завоевать бизнес и предоставляют реально хорошие и гибкие условия. Кроме того многие мелкие банки предоставляют доступ к своему счёту через интернет с возможностью управлять оплатой своего счёта.
Возможность перейти с плавающего процента на фиксированный в течение срока действия контракта.
Действительно, все банки представляют возможность перехода из плавающего процента на фиксированный. Вопрос, а какие условия в этот момент предлагает банк?
Я хочу привести как пример мой телефонный разговор с TD банком в декабре 2009 года.
В декабре 2009 года я купил дом и выбрал variable rate, понимая, что штрафные санкции при плавающем проценте меньше при разрыве контракта. Я знал, что придётся разрывать его через пару лет. В то время плавающий процент был ровно 3% (Prime без всяких минусов). Фиксированный процент в то время был 4%. Через 3 недели я специально позвонил в банк выяснить, что произойдёт, если я захочу перейти с плавающего процента на фиксированный. Я позвонил, потому что один человек сказал, что его TD банк сделает ему всегда всё самое лучшее. Я решил позвонить при нём в свой банк и спросить, что произойдет при переходе с плавающего на фиксированный процент.
В банке мне сказали, что перейти с variable to fixed rate можно всегда, но после 10 минутного обсуждения сказали, что фиксированный процент будет 5.79%. В то время posted rate был именно таким процентом. На мой вопрос почему такой высокий процент, ведь 3 недели назад вы предлагали мне 4%, они ответили, что на “сегодняшний день” они могут предложить только такой процент.
Давайте подумаем, что значит на “сегодняшний день”?
3 недели назад я был новым клиентом, который мог уйти в любой другой банк, а сегодня я тот человек, который без штрафа не может уйти из банка и поэтому банк, зная об этом, предлагают мне, мягко сказать, не самые лучшие условия.
К сожалению, все крупные банки предлагают в момент перехода с плавающего на фиксированный процент или Posted Rate или Posted minus 1%. В любом случае, это никак не будет хорошего процента, который есть на рынке в этот момент.
Небольшие банки не имеют Posted Rate и предлагают хорошие проценты в момент перехода с variable to fixed rate. Это не будет наилучшим процентом (такие проценты предоставляются только брокерами после уменьшения процентной ставки за счёт своих комиссионных), но это будет хороший процент, тот который есть на рынке.
Штрафные санкции за прерывание mortgage раньше оговорённого срока.
Этот раздел мы обсудим на следущей неделе. Если вы хотите прочитать всю статью, то вы можете зайти на наш вебсайт www.totrov.com в раздел Ресурсы / Публикации и прочитать статью полностью.
