Газета Плюс (May, 4)
Бум на рынке недвижимости Торонто – возможен ли сценарий Испании или США?
Бум на рынке недвижимости Торонто – возможен ли сценарий Испании или США?
Сегодня мы представляем вашему вниманию довольно интересный анализ происходящего на рынке недвижимости Торонто, доктора Шерри Купера, исполнительного вице-президента и главного экономиста ВМО Financial Group.
По мнению доктора Купера, рынок недвижимости является одним из ключевых секторов экономики, поэтому многие развитые страны очень гордятся высоким уровнем домовладения. Естественно, это относится к Канаде и США, а также к таким развивающимся государствам, как Китай. Здесь данный показатель стремительно растёт. Но, как мы уже успели заметить в последнее время, избыточное инвестирование в сектор недвижимости приводит к значительной экономической нестабильности. Одним из наиболее ярких недавних примеров тому – Испания, где рыночный “пузырь” спровоцировал настоящую экономическую катастрофу. На протяжении практически десяти лет (ещё с 1999г.) цены на недвижимость в Испании росли, так как в данный сектор вливались огромные суммы денег. Интересно, что инвесторами в данном случае выступали не только местные жители, но и, в большей степени, иностранные покупатели. Европейцы, россияне и многие другие использовали Costa del Sol в качестве курортного жилища и темпы застройки новых кондоминиумов во всех частях Испании росли как на дрожжах. Возврат от инвестиций в жилую недвижимость намного превышал прибыль по каким-либо другим видам активов. В итоге, даже среднестатистические жители Испании покупали вторые и даже третьи дома в надежде на крупную прибыль от перепродажи или для сдачи жилья в аренду.
Пик роста в Испании был сосредоточен в секторе недвижимости. Потребители инвестировали значительные части своих доходов именно в жильё. В 2008г. почти 80% совокупного капитала испанских потребителей были вложены в недвижимость. Это намного больше, чем сегодня в США и Канаде. К прмеру, в четвёртом квартале прошлого года данный показатель в Канаде был равен 39%, что уже очень близко к рекордно высокому уровню 1990го года, когда эти данные впервые стали доступны. Бум покупок кондоминиумов в Торонто лишь увеличил риск испанского варианта развития событий и спровоцировал прогнозы о подобном рыночном “пузыре”. Стоит заметить, что в Канаде на появление данной тенденции серьёзно повлияли как иностранные, так и местные инвесторы. Несмотря на это, канадские цифры очень далеки от соответствующих показателей в Испании и США перед колапсом.
И, если в США состояние рынка недвижимости постепенно улучшается, то коллапс на рынке Испании является серьёзной угрозой для национальной экономики. Цены на недвижимость в Испании уже упали на 21% по сравнению с первым кварталом 2008г. Более того, согласно некоторым прогнозам, прежде, чем ситуация, наконец, разрешится, общий спад может составить 55%. Для сравнения, снижение в США составило в среднем чуть меньше 35%.
Обычно в подобных ситуациях одним из пунктов процесса приспособления является обесценивание национальной валюты. Однако в случае евро данный механизм невозможен. Вместо этого, в Испании вероятно крайне болезненное обесценивание зарплат и дальнейшее падение цен на недвижимость.
“Пузырь” на рынке недвижимости Испании был пропорционально в 2,5 раза больше, чем в США. К тому же, снижение курса американского доллара помогло хотя бы частично смягчить удар. В Испании такой вариант невозможен. Вдобавок, осложняет ситуацию и значительное сокращение бюджета, требуемое от испанского правительства более влиятельными странами Европы. Общий уровень безработицы повысился почти до 25%, а среди молодёжи данный показатель и вовсе превышает 50%.
Не улучшает положение и тот факт, что мортгиджи в Испании (в отличие от США) являются кредитами с правом регресса (банк может выставить иск и на остальное имущество клиента допустившего дефолт по мотргиджу). Здесь не существует варианта умышленной потери права выкупа заложенного имущества (strategic foreclosures), при котором домовладельцы выезжают из дома и просто перестают платить по мортгиджу, но оставляют при себе остаток своих активов. В Испании, как и в Канаде, потеря дома означает, что вы лишаетесь всего. Даже при безработице на уровне времён Великой Депрессии испанские домовладельцы сегодня рискуют потерять всё, но всеми силами стараются выплачивать свои мортгиджи. И, естественно, банки также неохотно идут на лишение права выкупа закладной (foreclosures), ведь подобные действия могут привести к сокращению и до того скудных банковских капиталов. Сообщается, что в некоторых случаях для уменьшения месячных платежей испанские банки даже конвертируют амортизированные кредиты в так называемые “залповые займы”, при которых клиент платит только проценты, а тело кредита выплачивается единовременно по истечении срока заимствования. В результате, сильно повышается риск невыплаты мортгиджа.
Большинство банков полностью так и не заявили о снижении номинальной стоимости их активов. Это значит, что реальная сумма, необходимая правительству для возврата банкам их платежеспособности, вероятно, окажется крупнее, чем сегодня предполагается. К тому же, угроза отрицательного влияния испанских банков на коммерческую недвижимость также очень велика.
Итак, что из этого всего могут вынести для себя канадцы?
Во-первых, что слишком большая уверенность в недвижимости как в удачном капиталовложении и гарантии спокойной пенсии крайне опасна. Пенсионные сбережения испанцев, в большинстве случаев, уже практически испарились, а в США – значительно сократились.
Во-вторых, необходимо понимать, что слишком высокий уровень потребительской задолженности также очень опасен. Он увеличивает уязвимость к колебаниям процентных ставок, экономическим рискам и потере работы. Несмотря на то, что канадцы сегодня могут похвастаться намного более высоким уровнем финансовой стабильности, не стоит забывать о том, что они и взяли на себя намного большую ответственность, чем ранее. Так как всё больше из нас начинает зависеть не от традиционных пенсий, а от зарегистрированных пенсионных сберегательных планов (RRSP) и капитала в доме, мы становимся намного более уязвимыми к рыночным изменениям. И, учитывая тот факт, что количество людей, имеющих все меньше времени до выхода на пенсию, растёт, увеличение наших сбережений и сокращение уровня задолженности становится намного более важным, чем раньше.
Мы считаем точку зрения доктора Шерри Купера крайне интересной и вполне объективной – без категоричного сваливания в теории сильной перегретости канадского рынка и, наоборот, без чрезмерного приукрашивания ситуации. Хотим в очередной раз напомнить нашим читателям: если вы думаете о том, чтобы приобрести недвижимость сегодня, вы должны быть финансово готовы к одному из крупнейших капиталовложений в вашей жизни. Сегодняшний покупатель (не инвестор) должен в первую очередь быть доволен своим новым домом, комфортно чувствовать себя с расходами по содержанию недвижимости и быть готовым к плавному повышению процентных ставок в будущем. Большинству из тех кто покупает дом для жизни не стоит заранее подсчитывать возможный доход от вложения в недвижимость или надеяться заработать лёгкие деньги на быстрой перепродаже, чтобы удивить своих друзей или родственников.
