Газета Плюс (April, 6)
- Новый бюджет 2012 – никаких изменений ипотечных правил
- Повышение мортгидж ставок на 2% – а что, если…
Новый бюджет 2012 – никаких изменений ипотечных правил
Несколько дней назад консервативное правительство предоставило новый бюджет, включающий в себя изменения Социального обеспечения по старости, сокращения в системе гражданской службы, смерть канадского цента, но, при этом, не ограничивающий рост уровня расходов на развитие страны.
В бюджете не указывается необходимость принятия срочных мер по решению проблем рынка недвижимости, о которых неоднократно упоминал господин Флаэрти и руководитель Банка Канады Марк Карни. Они крайне обеспокоены повышенным уровнем задолженности населения, которое пользуется сегодняшними низкими ипотечными ставками и берет чрезмерно крупные кредиты. В то же время, согласно предоставленному бюджету, Оттава скоро отдельно представит новую прогармму по контролю и надзору над Канадской ипотечной и жилищной корпорацией (Canada Mortgage and Housing Corp. – CMHC). Напомним, CMHC является государственной корпорацией, которая сокращает риск финансовых потерь в секторе недвижимости, предоставляя страхование ипотечных кредитов от риска дефолта.
План экономических действий на 2012г., представленный господином Флаэрти, является основным документом бюджета Консервативного правительства. Согласно одному из пунктов данного плана, начиная с 2023г., возраст, необходимый для Социального обеспечения по старости (Old Age Securities – OAS), увеличивается с 65-ти до 67-ми лет. OAS – это крупнейшая государственная программа, чьи расходы могут возрасти с $38млрд. в 2011г. до $108млрд. в 2030г., так как средняя продолжительность жизни канадцев увеличивается. Вдобавок, сокращается количество работников пенсионного возраста.
“Говорят, теперь 50 лет – это новые 40”, – заявляет представитель компании KPMG. “Довольно интересный способ мотивировать людей дольше работать”.
Помимо этого, новый бюджет значительным образом отразиться и на повседневной жизни канадцев. К примеру, с 1 июня 2012г. туристы, находящиеся в США более 24-х часов, смогут привезти домой товары на максимальную сумму в $200. Сегодня же данный показатель равен $50. Если же срок поездки оказывается более 48ми часов, то и максимальная сумма увеличивается соответственно – $800, что в 2 раза больше сегодняшнего лимита.
Указывается также, что, начиная с этой осени, Королевский Канадский Монетный Двор перестанет чеканить монеты достоинством один цент, так как Флаэрти считает их “валютой без валюты”, производство которых стоит более полутора цента за единицу. Он посоветовал канадцам отдавать припасённые центы на благотворительность.
Уже после написания статьи появилась информации о том, что министр финансов Джим Флаэрти подтвердил нежелание правительства еще раз вводить ограничения ипотечных правил. Он подчеркнул, что банки сами должны усилить контроль за своими ипотечными операциями.
Повышение мортгидж ставок на 2% – а что, если…
Последние несколько дней в СМИ активно обсуждается недавнее заявление банка ВМО о том, что 21% канадских заёмщиков столкнутся с серьёзными финансовыми проблемами, если ипотечные ставки повысятся на 2%. Стоит заметить, через пару лет такой вариант вполне вероятен. Сегодня мы также хотим обсудить этот вопрос, но уже исходя из нашего опыта и с учётом текущих квалификационных правил.
В первую очередь, необходимо указать, что большинство заёмщиков, которые сегодня оформляют ипотечные кредиты ниже 3х процентов со сроком контракта менее 5ти лет, изначально квалифицируются под более высокую ставку – ипотечную квалификационную ставку (Mortgage Qualifying Rate – MQR) или исходную квалификационную ставку (Benchmark Qualifying Rate).
Иными словами, застрахованные заёмщики, которые выбирают плавающий мортгидж или фиксированный со сроком контракта от одного до четырёх лет, должны доказать, что они могут себе позволить ипотечные платежи именно по квалификационной ставке (MQR). На сегодняшний момент она равна 5,24%.
В то же время, MQR не используется в случае фиксированного мортгиджа сроком на пять лет или больше. Заёмщики, выбирающие пятилетний ипотечный кредит, обязаны квалифицироваться лишь под предлагаемую ставку (известную также как “контрактная ставка”). Напомним, сегодняшние контрактные ставки, варьирующиеся в пределах 2,99%-3,19% и лишь слегка превышают большинство плавающий процентов.
Таким образом, даже в случае повышения ставок на 2% большинство заёмщиков все равно будут иметь достаточный запас прочности. По данным Канадской Ассоциации Аккредитованных Мортгидж Профессионалов (СААМР), коэффициент общего долга (TDS – расходы на обслуживание недвижимости плюс выплаты по остальным обязательным долгам) среднестатистического заёмщика равен 29%. Традиционно, максимально допустимый показатель составляет 40%. В то же время, для хорошо квалифицированных заёмщиков финансовые институты позволяют и 44%.
По нашему мнению, гораздо больший эффект на возможность выплаты мортгиджа будет иметь состояние рынка труда. Будет надежная работа – будут платить по ипотечным кредитам, даже если платеж немного вырастет.
