Когда слышишь слово «операция», невольно представляешь себе хирургический кабинет, сурово нахмуренные брови доктора со скальпелем в руках, многочисленный медперсонал…
И как-то забывается, что операции бывают и военные, и шпионские, и финансовые. А уж фраза «операции с недвижимостью» вообще вызывает у непосвященных вполне уместный трепет.
Хотя мой сегодняшний собеседник предпочитает сравнивать свою профессию не с работой хирурга, а с деятельностью психолога: он убежден, что только узнав человека, поняв его характер и потребности, можно помочь ему найти свой дом, приобрести удобный офис в правильном месте, сделать удачные инвестиции. Ведь не случайно, прежде чем стать профессионалом в области сделок с недвижимостью, Кирилл Перелыгин закончил факультет психологии в Йоркском университете. Кстати, это не единственное его образование – страсть к учебе и приобретению новых знаний и навыков проявилась еще раньше.
– Я родился в Ленинграде, закончил там спецшколу с французским уклоном и поступил на экономический факультет института. Два года изучал маркетинг. В 1998 году приехал в Канаду и поступил на курс компьютерных наук. Но тут, в 2000 году, началась забастовка преподавателей, которая длилась почти 4 месяца, и я пошел работать. К этому моменту у меня уже был свой бизнес по перевозкам. Тогда в Торонто было всего 3-4 таких русскоязычных компании, мы все друг друга знали. Позднее даже на траке успел поработать, и, кстати, благодаря траку, я смог оплатить учебу – в Йоркском университете получил диплом психолога. В результате очень удачно сложился интересный пазл: экономика – маркетинг – компьютеры – психология – и получился агент по продаже недвижимости, который использует каждую крупицу полученных в разные годы знаний. Я начинал работать со сделок с жилой недвижимостью, потом увлекся коммерческими сделками.
*«Стремлюсь к вершинам во всём»
При восхождении на гору Монсеррат в Испании.
– Если о покупке-продаже жилья мы многое знаем ( или нам так просто кажется), то об инвестициях в коммерческие проекты известно не так много. А если в кругу начинающих инвесторов и заходит разговор о вложениях, то имеется в виду что-нибудь типа покупки очередного дома или перепродаже магазина, ресторана, офиса… Но ведь вариантов гораздо больше, не так ли?
– Вариантов очень много: это разработка и застройка земли, индустриальные объекты, плазы, набирающие популярность Self-Storage Facility и, конечно, многоквартирные дома – следующий «уровень» для многих инвесторов. Инвестиции в недвижимость на уровне residential , когда у вас есть один-два дома, предполагают два варианта быстро заработать деньги: это либо «флип», когда вы покупаете дом, требующий ремонта, быстро приводите его в порядок и продаете, либо вы покупаете в районе, который обещает стать перспективным через год-два и там поднимутся цены, а пока сдавать их жильцам в аренду. Но вот у вас накопилось, скажем, 10 домов – это солидное портфолио. Самим вам за всем уследить тяжело: здесь надо заменить кран, там починить крышу, а где-то жильцы не платят. Что делать? Надо нанимать специалистов или даже компанию, которая будет решать эти мелкие (а иногда и довольно серьезные ) проблемы. А это уже расход. Когда собралось такое обширное портфолио, некоторые инвесторы начинают потихоньку продавать или использовать эквити, чтобы купить многоквартирный дом. Такие дома для сдачи в рент поквартирно, в зависимости от того, сколько они приносят дохода (он высчитывается по специальной формуле), обычно стоят от нескольких миллионов и выше.
– То есть, если вы продаете свои уже существующие 10 домов, а по сегодняшним ценам это довольно приличная сумма, вам как раз хватает на покупку многоквартирного дома?
– Вы можете их даже не продавать. Если банк видит, что вы хорошо содержите свою недвижимость, у вас есть навыки владения коммерческой недвижимостью и позитивный доход, вам предложат приемлемые финансовые условия. А дальше открываются еще большие возможности. Если у вас есть несколько многоквартирных домов, вы можете работать напрямую с муниципалитетом. Вы говорите: «Я достаточно успешный инвестор, знаю, как работать с такими домами, давайте сделаем с вами проект. Я возьму дом, который требует капитального ремонта, отремонтирую его за свой счет и буду сдавать квартиры семьям с низким доходом». Город с радостью предоставит вам такую возможность, так как сам тратить деньги на это не хочет. Вы вкладываете в ремонт свои деньги – и недвижимость уже ваша.
– А как работает покупка-продажа торговых плаз?
– Существует участок земли, на котором есть несколько торговых точек. Обычно среди них есть 1-2 крупных арендатора – это владельцы больших магазинов или ресторанов. Они и тянут за собой всю плазу. Остальные как бы добавляют «на чай-кофе». Обязательно надо учитывать при покупке сроки съема, так как если большой съемщик уйдет через год, теряется весь смысл покупки – неизвестно, когда на его место придет такой же тенант и придет ли вообще. И еще, при проверке документации надо обязательно привлекать бухгалтера и, конечно, адвоката. Процесс этот длительный и сложный.
– Вы можете рассказать о каком-то крупном проекте, который сейчас предлагается?
– У меня сейчас два очень интересных проекта. В общем-то, они одинаковы по смыслу. Это два земельных участка. Один находится в районе Ниагара-Фоллс. Это 24 акра земли, уже одобренные муниципалитетом на постройку 10 вилл. Это перспективный район для постройки замечательных особняков: недалеко голф-клуб, в пяти минутах езды – благоустроенный пляж. Совсем рядом американский Баффало, что тоже очень удобно, так как есть возможность отправиться туда в театр, на концерты или просто за покупками. Второй участок находится в районе Kawartha Lakes, тоже в туристической зоне. 109 акров земли и разрешение на постройку 31 виллы. Очень красивое место в окружении холмов и кедровых рощ. Этот проект мы разрабатываем в сотрудничестве с муниципалитетом, есть идея создать внутри этой новой застройки community centre с игровой площадкой для детей и полем для футбола.
Пользуясь случаем, хочу обратиться к читателям с просьбой: вот уже несколько месяцев я ищу своим хорошим знакомым место для тракового терминала, но так как это продукт достаточно редкий, то пока ничего стоящего не попадалось. Возможно, у кого-то есть такая информация – мне было бы очень интересно это обсудить.
*Редко выпадающий любимый отдых – спуск по рекам на Севере Онтарио
– Исходя из вашего опыта, что бы вы могли посоветовать начинающим инвесторам?
– Если вы хотите войти в мир инвестиций в недвижимость, я советую одну из двух стратегий, в зависимости от финансовых возможностей и желания личного участия в проекте. Первое – это «флип», который должен закончиться через 4-6 месяцев. Рассчитать нужно все так, чтобы время от покупки до окончания ремонта и последующей продажи не превышало этого срока. Иначе увеличиваются шансы остаться в убытке. Второй вариант – покупка дома для сдачи в аренду. Здесь нужно быть очень внимательным при выборе жильцов, проверять нужно очень жестко. По онтарийским законам принудительно выселить их вы можете, только если въезжаете в дом сами, а это надо доказывать, либо дом идет на снос, и он действительно будет сноситься. Даже в этих случаях процесс выселения занимает довольно длительное время и требует массу документов. Тем, кто хочет продать, стоит уделить особое внимание ремонту, чтобы поднять цену. На первом месте всегда стоит кухня – новая кухня окупается в пропорции три доллара к одному. Новые полы и ванная – два к одному. Обязательно перед началом ремонта полистайте новые журналы, посвященные ремонту и благоустройству, узнайте, какая краска нынче в моде – и вперед! Кроме того, всегда можно позвонить мне по телефону 647-833-6542 или написать по электронной почте kperelyg@gmail.com, чтобы получить совет, как говорится, из первых рук.
– Наша рубрика называется Секрет успеха. Вы считаете себя успешным человеком?
– Я думаю, да. Мой успех – это несколько составляющих. Во-первых, это поддержка близких. Со своей женой я познакомился в первый год моей жизни в Канаде. Мы вместе уже 16 лет. Жена по специальности ювелир и тоже очень успешная в своем деле. Одно время у нее даже были свои программы на канале Toronto Shopping Channel. Подрастает дочь, с которой мы вместе ездим волонтерами на посадку деревьев.
Во-вторых, это постоянная поддержка на профессиональном уровне. Мне повезло найти и работать с отличной командой профессионалов как в моем офисе, так и в сферах финансирования, разработки и постройки проектов. В-третьих, умение находить общий язык с людьми, ведь наша работа – это постоянное общение. Я думаю, это у меня получается. Я люблю учиться, когда я чего-то не знаю, начинаю «копать», поднимать материалы – мне это нравится. А еще я очень упорный, и если начинаю какой-то проект, обязательно доведу его до конца.
Беседу вела Лариса Вельговольская
