Ряд регулятивных изменений, включающих повышения процентных ставок, налоги для иностранных покупателей и стресс тест, привели к снижению активности на рынках недвижимости Канады.
К такому выводу приходит новый отчёт от Мортгидж Профессионалов Канады (Mortgage Professionals Canada – МРС), которые задаются вопросом, не являются ли правительственные вмешательства в ипотечный рынок чрезмерными и не может ли это привести к последующим нежелательным экономическим последствиям.
В частности, МРС, отраслевая группа, представляющая мортгидж брокеров и работников индустрии ипотечного кредитования, утверждает, что стресс тест полагается на «неправильную процентную ставку» и лишь усиливает спад рынка.
Отчёт ставит под сомнение основополагающий принцип стресс тестов, которые должны определять кредитоспособность заёмщиков на случай повышения ставок в будущем. По словам МРС, к мортгидж дефолтам (невыплатам) гораздо более часто приводят потери рабочих мест, чем изменения процентных ставок.
В 2018 году продажи недвижимости сократились на 11%, однако общая сумма непогашенных мортгидж долгов в конце года составила внушительные $1.55 трлн.
Напомним, стресс тест требует, чтобы и покупатели первой недвижимости, и владельцы существующих мортгиджей, квалифицировались под контрактную ставку плюс 2%. Тем не менее, исследования, приведенные в отчете MPC, называют такой порог чрезмерно высоким. Более того, он игнорирует тот факт, что через пять лет доход заёмщиков также будет выше плюс, к тому времени, они выплатят значительную долю основной части кредита.
Если средний рост зарплат в Канаде составляет около 2% в год, то через пять лет доход типичного заёмщика будет более чем на 10% выше сегодняшнего. Вдобавок, за эти пять лет заёмщики успеют внести «значительную сумму основной части долга» – порядка 13% или 14% при более-менее стандартных условиях контракта.
Стресс тест должен учитывать более высокие доходы и меньшую сумму долга через пять лет. Таким образом, если необходимо проверить, сможет ли заёмщик вносить платежи в случае повышения ставок на 2% через пять лет, то «контрактной ставки плюс 0.75%» должно быть вполне достаточно для осуществления квалификации сегодня.
По мнению МРС, многие покупатели первой недвижимости либо не смогли квалифицироваться для покупки желаемого жилья, либо и вовсе были вынуждены покинуть рынок. Тем, кто не может приобрести недвижимость, приходится арендовать жильё, а это усиливает давление на и до того жёсткий рентный рынок, где рост арендной платы в прошлом году составил 3.4%.
Одной из основных причин при введении стресс теста указывался тот факт, что рост процентных ставок увеличит стоимость обслуживания долга, и это может привести к потере собственности для многих домовладельцев (foreclosure).
Однако отчёт МРС оспаривает это предположение, утверждая, что процент мортгидж дефолтов не настолько зависит от изменений процентных ставок. На самом деле, он более чувствителен к потере работы, а это значит, что стресс тест не может являться гарантией выплат по ипотечному кредиту.
К тому же, сейчас уровень просрочек по ипотечным кредитам в Канаде находится на исторически низком уровне в 0.24% (1 из 424 заёмщиков). Данный показатель стабильно снижается с 2009 года.
Последствия спада на рынках недвижимости влияют на всю экономику, включая рабочие места в секторе недвижимости и строительства, а также прибыль, полученную от налогов на передачу собственности и т.д. Разумеется, есть и множество непредвиденных последствий, например, увеличение спроса на рынке аренды.
Стабильность на рынках труда является залогом стабильности на рынках недвижимости. Если правительство согласно с тем, что на способность обслуживать долг больше влияют сокращения рабочих мест, чем рост процентных ставок, что доходы населения растут и что остаток основной части долга со временем снижается, тогда есть прямой смысл в пересмотре порога стресс теста.
Сегодня разбираем новый отчёт от Мортгидж Профессионалов Канады (Mortgage Professionals Canada – МРС) ЗДЕСЬ
