Временное увеличение срока амортизации стало настоящим спасением для многих владельцев плавающих мортгиджей, так как оно помогает справиться с более высокими процентными ставками и стоимостью кредитования.
Однако, по словам Бюро управляющего по финансовым институтам (Office of the Superintendent of Financial Institutions – OSFI), хотя эта стратегия и может быть привлекательной, она всё же «не лишена риска», так как «удерживает заёмщиков в долгах дольше и ведёт к более высоким выплатам по процентам».
Данный комментарий принадлежит Толге Ялкину, ассистенту суперинтенданта OSFI.
«В наших беседах с финансовыми институтами мы поддерживаем проактивные меры по работе с клиентскими счетами, необходимость действовать до того, как стресс заёмщиков станет неконтролируемым», – говорит он. «Мы чётко дали понять, что ценим работу лендеров с клиентами, в рамках которой они помогают заёмщикам оставаться в своих домах, пока принятые меры остаются в разумных пределах рисков для финансовых институтов. В то же время, мы признаём, что иногда бывает крайне трудно выдержать баланс при учете всех факторов».
В первом квартале ряд банков из списка крупнейшей шестёрки заявили о продолжающемся росте, зафиксированном в амортизационных сроках своих клиентов (срок для полного погашения мортгиджа при текущем размере платежей).
Около трети мортгиджей BMO, обеспеченных жилой недвижимостью, теперь имеют амортизационный срок более 30-ти лет – год назад их не было вообще. Аналогично, в случае TD, число мортгиджей с амортизацией дольше 35-ти лет составило 27%.
В большинстве случаев ипотечные контракты вернутся к изначальному сроку амортизации при следующем обновлении, что как правило приведет к более высоким платежам.
Ялкин утверждает, что OSFI отслеживает различные показатели мортгидж риска на предмет уязвимости заёмщиков.
Он также затронул вопрос беспокоящий тех, кто считает, что стандарты андеррайтинга OSFI и так чрезмерно строги с учётом текущего низкого коэффициента просрочек (delinquency rate) в Канаде.
Национальный коэффициент просрочек (доля мортгиджей со сроком просрочек от трёх месяцев и более) сейчас остаётся на рекордно низком уровне – в январе, по данным Канадской ассоциации банкиров, он равнялся 0.16%. Это ниже, чем 0.27%, зарегистрированные в середине 2020 года, а после финансового кризиса средняя цифра составляла 0.45%.
В ответ Ялкин заявил, что данный коэффициент проявляется с существенной задержкой. В ближайшее время, по его словам, риски в основном будут затрагивать владельцев плавающих мортгиджей, включая как тех, у кого статические платежи, так и тех, у кого они меняются. Вдобавок, под удар попадут владельцы фиксированных мортгиджей, которым скоро необходимо обновлять контракт.
Долгосрочные риски, о которых беспокоится Бюро, связаны с «растущей» задолженностью домохозяйств.
В рамках своего ежегодного анализа рисков, OSFI отметило определённые риски, связанные с резким ростом цен на жильё и увеличением числа заёмщиком с более высоким уровнем задолженности. В результате, это привело к предложению трёх изменений в правила выдачи мортгиджей, которые в случае введения могут ещё сильнее ограничить ипотечное кредитование.
Консультационный период по предложенным изменениям завершился сегодня, и Бюро должно сделать заявление по этому поводу позже в этом году.
