Доступность жилья стала настолько актуальной темой в рамках текущей предвыборной программы, что даже ещё необъявленные предложения (которые могут и вовсе не воплотиться в жизнь) приводят к серьёзным противоречиям.
На этой неделе Консерваторы обвинили Либералов в том, что те вынашивают план о внедрении налога на прирост капитала от продажи основного места жительства – плату, которую Либералы ранее отвергли. Сейчас доход, полученный от продажи такого жилья, освобождён полностью от прироста капитала, и отмена такого освобождения будет иметь серьёзные последствия.
С учётом возобновлённого интереса к этой теме мы посчитали, что сейчас самое время поговорить об интересной истории налога на прирост капитала в Канаде, особенно о его значительном влиянии на рынок недвижимости.
Брайан Арнольд и Тим Эдгар, пишущие для издания Canadian Public Policy, определили прирост капитала как «прирост, появившийся в результате передачи имущества, в той мере, в которой его не требуется включать в доход».
Налог на прирост капитала в Канаде был введён в 1972 году. Королевская налоговая комиссия, возглавляемая Кеннетом Картером, ранее указывала, что, так как прирост капитала, подарки и наследства улучшили состояние счастливых получателей, такие увеличения должны облагаться налогом, как доход или зарплата. «Доллар есть доллар», – заявила Комиссия.
В результате, были внесены изменения в закон о подоходном налоге, и 50% от полученного прироста капитала были включены в облагаемый налогом доход. Со временем облагаемая налогом доля выросла с 50% до 66.66%, а затем – до 75%. Позже показатель сократили обратно до 50%, и по сей день он не менялся.
По словам Арнольда и Эдгара, введение налога на прирост капитала было «значительно похожим в некоторых аспектах и крайне противоположным – в других» при сравнении с введением налога в Австралии, Новой Зеландии, Великобритании и США. За исключением Новой Зеландии, где местные инвестиции не облагаются общим налогом на прирост капитала, остальные экономики ввели очень похожий налог на прирост капитала.
Такой налог в Великобритании был введён в 1965-ом. Австралия представила похожий вариант в 1985-ом. Опыт США оказался более сложным – здесь в списке изменений, включающих акт о налоговых реформах 1986-го, был предложен прирост капитала, а также изменения наиболее высокой предельной налоговой ставки. Акт включил в себя «полный прирост капитала в доходе, но максимальная предельная налоговая ставка для физических лиц была значительно снижена».
Ещё одно сходство между странами с налогом на прирост капитала представляет собой исключение прироста от продажи основного жилья. Правила в США несколько отличаются своей строгостью. В Австралии, вдобавок к основному месту жительства, под освобождение от налога может также попасть до двух гектар окружающей земли. Канада освобождает 0.5 гектара в таком случае.
«Освобождение данных приростов отражает политическую чувствительность и социальную значимость семейного дома», – говорят Арнольд и Эдгар.
Недавняя противоречивая кампания предполагает, что включение основного жилья в прирост капитала остаётся больной темой.
Три четверти национального благосостояния Канады составляет недвижимость, и основное жильё представляет большую часть этого сектора. Налог на доход от продажи основного жилища окажет прямой удар по домовладельцам, которые десятилетиями переводили свои сбережения из других инвестиционных источников в жильё. Новый налог также навредит рынку жилой недвижимости, что, в свою очередь, негативно повлияет на внутреннее потребление.
Так как большинство канадских домохозяйств имеют собственное жильё, всё, что влияет на их состояние, вряд ли поможет в предвыборной кампании.
Введение налога в Канаде отличается от других стран двумя ключевыми моментами. Во-первых, это введение в 1985-ом пожизненного освобождения от налога на прирост капитала, которое с 1995-ого может быть использовано только малым бизнесом, фермерами и другими, кто связан с рыболовной сферой.
Второе ключевое отличие представляет собой тот факт, что налог на прирост капитала в Канаде не учитывает инфляцию. Так как изначальная стоимость не индексируется с учётом инфляции, те, кто платит налоги на реализованный доход, платят их по увеличенной стоимости, которой частично или полностью способствовала инфляция, а не реальный рост стоимости активов.
В то же время, Австралия, Великобритания и США ввели поправку на индексацию, чтобы решить вопрос влияния инфляции на прирост капитала. Австралия представила поправку в 1985-ом – через три года после введения меры в Великобритании.
Игнорирование инфляции в приросте капитала стало одной из причин, по которым предложение по строительству специализированных арендных объектов в Канаде практически полностью исчезло.
Хотя многие связывают резкий спад в данном секторе с введением контроля пустующих объектов (рентный контроль) в 70-х, остаётся неизменным тот факт, что строительство объектов для аренды начало резко падать с введением налога на прирост капитала, не учитывающего инфляцию при последующей продаже.
Предложение рентных объектов в Канаде всё ещё не восстановилось до уровня, зарегистрированного до введения налога на прирост капитала.
Вместо расширения спектра действия данного налога, требуется прямо противоположное изменение. Участники предвыборной кампании имеют возможность включить в свою платформу прогрессивные предложения, которые могут улучшить состояние канадцев.
Чтобы заставить инвесторов пересмотреть своё участие в строительстве рентных объектов, необходимо учитывать инфляцию в вопросе прироста капитала. В итоге, это улучшит коэффициент пустующих помещений и ослабит давление на ренту.
Историю налога на прирост капитала в Канаде и его влияния на рынок недвижимости, узнайте сегодня ЗДЕСЬ
Полиция региона Пил проводит расследование после того, как в пятницу в Брамптоне, в районе Черчвилл, двое подростков получили ножевые ранения.
Джастин Трюдо, пытаясь после скандала с «чёрным лицом», вернуть свою кампанию в нужное русло, на встрече с избирателями в Торонто пообещал запретить все штурмовые винтовки в военном стиле, что является частью его более широкого плана контроля над оружием, который также включает меры по запрещению пистолетов.
Почта Канады, решив почтить покойного певца Леонарда Коэна (Leonard Cohen), выпустила новый набор марок.
General Motors прекратила производство всех автомобилей на своём сборочном заводе в Ошаве в результате забастовки американского профсоюза работников автомобильной промышленности.
Согласно опросу, проведённому компанией 
Полиция проводит расследование после того, как в пятницу примерно в 5.30 утра самосвал разбил несколько автомобилей и протаранил здание в Каледоне.
Девелопер из компании Alberta Home рекламирует в Калгари свой первый дом, сооружённый из старых грузовых контейнеров, называя это естественной эволюцией жилищного строительства.
