Мортгидж стресс тест приносит уже больше вреда, чем пользы
Когда в конце 2017 года Бюро управляющего по финансовым институтам OSFI представило новый мортгидж стресс тест, его главной целью было предотвращение финансовых проблем в будущем у канадских домовладельцев и ограничение бесконтрольного кредитования. Пошло уже более года, и теперь стало очевидно, что стресс тест приносит больше вреда, чем пользы, закрывая дверь перед лицом покупателей первой недвижимости (first-time homebuyers). Настало время рассмотреть способы для стимуляции и мотивации покупателей в Канаде, а не для их наказания.
Давайте вспомним недавние события, чтобы увидеть всю картину. Вернёмся в 2016-ый и 2017-ый, когда специалисты прогнозировали появление рыночного пузыря в Канаде. Честно говоря, все были несколько дезориентированы из-за рекордно высокого месячного и годового роста цен – особенно, в таких крупных рынках, как Торонто и Ванкувер. Правительство Британской Колумбии тогда ввело налог для иностранных покупателей, а за ним последовало и правительство Онтарио. Новый налог оказал желаемый охлаждающий эффект.
Затем, когда канадская экономика демонстрировала внушительный рост с отличными результатами рабочей занятости и увеличением ВВП, Банк Канады начал повышать процентные ставки. С учётом того, что канадцы уже отличались рекордным уровнем задолженности, окончание периода дешёвых денег потенциально представляло большие проблемы, когда речь зашла о доступности мортгиджей. В итоге, канадское правительство осмотрительно представило в конце 2017-го мортгидж стресс тест OSFI, а затем расширило его на все мортгиджи в 2018-ом.
Эти изменения привели к желаемым результатам. Новые покупатели недвижимости должны были доказывать свою способность позволить себе первоначальный платёж и мортгидж в условиях растущих процентных ставок, которые все прогнозисты ожидали в 2019-ом.
Но внезапно экономика начала замедляться: в этом году прогнозируется, что рост ВВП составит 2.2%, а в следующем – лишь 1.9%. Вдобавок, мы столкнулись с нестабильностью, вызванной торговыми разногласиями и пошлинами. Теперь Банк Канады берёт паузу в цикле повышения ставок.
Иными словами, контекст, при котором стресс тест был введён, более не является актуальным. Рост процентных ставок уже не прогнозируется, как это было ранее, а покупатели, отчаянно желающие зайти на рынок, вынуждены обращаться к альтернативным и более дорогим финансовым институтам и частным инвесторам при получении мортгиджа.
Давайте посмотрим на сегодняшнее положение дел. С тех пор, как стресс тест начал распространятся на все мортгиджи, уровень предложения либо ужесточился, либо расширился – в зависимости от рыночного сегмента. Сегодня 10% канадцев больше не могут квалифицироваться под мортгидж в банке. Стресс тест вытеснил покупателей первой недвижимости из многих рынков Канады и привёл к цепной реакции во всех последующих сегментах покупателей. Это повлияло на покупателей, желающих переехать в более просторное жильё для растущей семьи. Это привело к безумию на рынке аренды, так как те, кто больше не мог квалифицироваться под мортгидж, были вынуждены снимать жильё.
Очевидно, что канадскому правительство необходимо найти способы для поддержки и даже стимуляции покупателей недвижимости в Канаде (особенно покупателей-новичков, столкнувшихся с трудностями при попытке зайти на рынок), а не для их наказания. Хотя стресс тест принёс необходимый эффект в начале, требование квалифицироваться под “стресс ставку”, на 2% превышающую контрактную, при 25-летнем амортизационном сроке, уже непродуктивно, ведь рынок успел нормализоваться до более разумного уровня.
Уровень инфляции в январе достиг наиболее низкой отметки более чем за год
В январе стоимость жизни в Канаде росла наиболее низкими темпами за последний год, так как цены на горючее упали на 14% по сравнению с прошлым годом.
По данным Statistics Canada, годовая инфляция (также известная как потребительский индекс цен) сократилась до 1.4% в прошлом месяце – это наиболее низкий результат с октября 2017 года. Напомним, в декабре 2008-го показатель составлял 2%.
Агентство сообщает, что большинство товаров, влияющих на инфляцию, показали повышение цен в январе, однако цены на энергоносители (топливо, природный газ, печное топливо) резко подешевели. Стоимость энергоносителей в сумме упала почти на 7% за предыдущий год.
Вдобавок, цены на цифровое компьютерное оборудование также сократились за год на 9%, на гостиничные услуги снижение составило 3%, так же как и на рецептурные лекарства.
Тем временем, цены на следующие товары резко выросли:
- Свежие овощи – 13.2%
- Стоимость обслуживания процентов мортгиджам – 7.8%
- Автомобильная страховка – 5.3%
- Еда в ресторанах – 3.5%
- Аренда жилья – 2.2%
Такие нестабильные товары, как продукты питания и энергоносители, искажают результаты, поэтому Банк Канады часто исключает их из подсчётов, когда принимает решение о судьбе процентных ставок.
Банк обращает особое внимание на показатели инфляции, поэтому, как минимум, один экономист считает, что январские данные могут заставить центральный банк повременить с повышением ставок.
“Умеренная инфляция может привести к тому, что правительство задумается о том, а нужны ли вообще последующие повышения, или текущая кредитно-денежная политика, как раз является правильной”, – заявил экономист банка TD, Джеймс Марпл.
В западных регионах Большого Торонто вскоре будут доминировать многоэтажные дома
Жильё в многоэтажных многоквартирных домах вскоре может стать основным бюджетным выбором в Большом Торонто, особенно в западной части региона.
“Недвижимость со свободным владением (freehold) остаётся главным выбором в регионе Халтон и западной части Торонто”, – говорит исполнительный вице-президент RE/MAX в Онтарио и Атлантической Канаде, Кристофер Александр. “Аналогичная ситуация, но уже в несколько меньших масштабах, сложилась в центральном Торонто, однако кондоминиумы продолжают завоёвывать популярность”.
“Каждая третья собственность, проданная в Большом Торонто в 2018 году, представляла собой кондоминиум, а в центре эта цифра оказалась гораздо выше. Так как цены продолжают расти и в городе, и в пригородах, сдвиг спроса в сторону многоэтажных объектов продолжится. Вдобавок, объёмы строительства новых односемейных домов сокращаются”.
Стоит заметить, что регион Халтон, включающий в себя Берлингтон, Халтон Хиллс, Милтон и Оквил, составлял 10.1% продаж жилой собственности Большого Торонто в конце 2018-го. За пять лет показатель увеличился на 2.3%.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
Городские службы Торонто занялись сугробами, оставшимися после рекордного снегопада на этой неделе.
Транспортная комиссия Торонто (ТТС) опубликовала последние данные своих выборочных тестов на наркотики среди сотрудников. 
Канадские родители до сих пор оказывают финансовую поддержку своим уже давно взрослым детям – иногда, даже когда им более 30-ти лет. Об этом говорят результаты нового опроса, проведённого для RBC.
Air Canada возобновит полёты в Индию
Подросток-трансгендер может продолжить гормональную терапию, несмотря на возражения отца.
Десятки магазинов Victoria’s Secret, в том числе некоторые в Канаде, будут закрыты
