Привыкли к крупным банкам настолько, что не видим их недостатков.
А их уйма…
RBC. TD. BMO. Scotiabank. CIBC. Национальный банк Канады. Большая шестёрка.
Как только один из этих крупных канадских банков хоть немного понижает свои мортгидж ставки, это мгновенно попадает в заголовки. Как, например, в прошлом месяце, когда RBC сократил свою пятилетнюю фиксированную ставку на 0.15% до 3.74%. Новость об этом появилась практически в каждом серьезном канадском СМИ.
Но вот в чём дело, когда речь идёт об официально заявленных мортгидж ставках банков: на них не стоит ориентироваться. Крупные банки никогда не предлагают наиболее низкую мортгидж ставку на рынке, а именно на них необходимо обращать внимание.
Тем не менее канадцы почему-то выбирают крупные банки – может быть, потому что им слишком комфортно, и они не хотят изменений, может быть, потому что они не знают, что на них наживаются. Банки удерживают 90% канадского ипотечного рынка, и мы слишком медленно начинаем обращать внимание на альтернативные (и часто более дешёвые) варианты.
Дело в том, что существует целая индустрия более мелких и конкурирующих мортгидж банков, финансовых институтов и брокеров, которые крайне редко попадают в заголовки газет. Часто они такие же стабильные, такие же надёжные и при этом намного более доступные. Так почему же мы остаёмся с крупными банками? Беспечность и чрезмерная самоуверенность – одни из причин. Недостаток знаний – ещё один важный фактор.
В каждых нездоровых отношениях наступает момент, когда пора сказать: “Хватит”. И, если вам не приносит наслаждение спонсировать суперприбыльные банки большой шестёрки, сейчас – самое подходящее время прекратить это.
Есть, как минимум, две хорошие причины бросить свой банк и переключиться на кого-то из более мелких институтов.
Если вкратце, то мортгидж ставки работают следующим образом: финансовый институт (крупный или более мелкий) даёт в долг деньги покупателям недвижимости в виде ипотечного кредита. Даже крупные банки часто вынуждены сами брать в долг деньги, чтобы иметь возможность их давать в кредит заёмщикам. И они всегда получают эти деньги по более низкой ставке, чем та, под которую выдают. Именно так они и зарабатывают.
Начиная с прошлой осени, ставки, под которые финансовые институты одалживают деньги, сокращаются. К примеру, в ноябре 2018 года пятилетняя облигация правительства Канады стоила банкам 2.5%. Сейчас ставка составляет около 1.75%. Это отражает стоимость кредитования на рынке облигаций, который влияет на фиксированные мортгиджи. Однако крупные банки лишь недавно начали предоставлять эту возможность сэкономить канадским потребителям.
Более мелкие лендеры и брокеры начала снижать свои мортгидж ставки ещё до крупных банков в январе – когда и крупные должны были это сделать. Но вы не слышали об этих изменениях ставок, потому что мелкие институты не попадают на страницы СМИ.
Даже если мы забудем о том, что крупные банки непростительно опоздали со своими снижениями ставок, всё равно не окажется причин с ними оставаться – потому что более мелкие лендеры и брокеры постоянно предлагают мортгидж ставки намного лучше, чем те, о которых говорят банки. Яркий пример: попавшая во все заголовки пятилетняя фиксированная ставка RBC, составляющая теперь 3.74%, означает месячный платёж в сумме $2,560 при ипотечном кредите в $500,000.
Если использовать этот же сценарий (мортгидж на $500,000, 25-летняя амортизация) и применить к нему лучшую сегодняшнюю пятилетнюю фиксированную ставку (3.39%), то месячный платёж составит уже $2,467. Это ежемесячная экономия в $93. Сумма может показаться не столь крупной, но учтите 25 лет амортизации. Попрощавшись со своим банком, вы теоретически можете сэкономить целых $27,900. И не забудьте о более высоком штрафе у больших банков, если вы вдруг захотите разорвать контракт раньше срока.
Таким образом, заголовок, который стоит увидеть, звучит так: “Канадцы переплачивают, оставаясь с большими банками”.
Однако это можно изменить. Для начала убедитесь, что при выборе мортгиджа вы не просто заходите в банк и соглашаетесь на первое же предложение. Изучите другие варианты на рынке и сравните.
Мы все сравниваем цены на авиабилеты и отели, когда планируем поездку. Стоит начать делать то же самое для финансовых продуктов. В конце концов, сумма, которую вы можете сэкономить на полётах, блекнет на фоне того, что вы можете сэкономить на мортгидже.
СНВА также призывает смягчить ипотечные правила
Прошло уже больше года с тех пор, как в Канаде был введён мортгидж стресс тест, а его последствия продолжают проявляться.
Канадская ассоциация застройщиков (Canadian Home Builders Association – СНВА) провела опрос среди своих членов, который показал, что большинство покупателей недвижимости испытывают все больше трудностей с получением ипотечного кредита.
Так, 90% респондентов указали, что их клиенты столкнулись с большими трудностями при квалификации под мортгидж в 2018 году, чем в предыдущие годы, а 84% заявили об увеличении числа заключенных сделок купли-продажи, которые затем были отменены из-за проблем с организацией финансирования.
По их словам, это привело к снижению числа покупателей первой недвижимости на 33%.
“Мы знаем, для чего был введён стресс тест. Однако с учётом изменения экономических и рыночных условий, а также всех новых мортгидж правил, повлиявших на покупателей-новичков, мы считаем, что пора внести некоторые коррективы”, – заявил глава СНВА Кевин Ли.
СНВА вместе с другими представителями индустрии требует от федерального правительства пересмотра правил. Ассоциация внесла несколько рекомендаций, включая возвращение 30-летнего ипотечного срока для покупателей первой недвижимости и внесение изменений в текущий стресс тест с учётом новых рыночных условий.
“СНВА внесла две конструктивные рекомендации для правительства, которые помогут покупателям и не вызовут дополнительный финансовый риск. По данным Equifax, молодёжь является как раз наименее рискованной демографической категорией в вопросе невыплат мортгиджа, однако именно она ощущают на себе наиболее значительное влияние новых мортгидж правил”, – добавил Ли.
Мы ежегодно помогаем сотням покупателей недвижимости получить ипотечное финансирование. Будучи мортгидж брокерами, мы имеем доступ к широкому спектру мортгидж продуктов и программ, не ограничиваясь предложениями больших банков. Пожалуйста, звоните нам по телефону 1-855-761-7001 или пишите на электронную почту, чтобы обсудить вашу ситуацию индивидуально.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
Жительница Монреаля утверждает, что после сильного снегопада на этой неделе водитель снегоуборочной машины намеренно завалил её машину снегом.
Онтарийская корпорация Ontario Power Generation (OPG) накануне Дня семьи, который отмечается в эти выходные, напоминает населению о необходимости оставаться в безопасности, избегая льда возле плотин и гидроэлектростанций.
Как минимум 30 канадцев, проходящих лечение в Мексике, подвержены риску смертельной инфекции, 
Поиски 11-летней девочки, предположительно похищенной её отцом, закончились трагедией.
Такой вывод содержится 
Премьер-министр Онтарио Даг Форд 
Женщина, напавшая с ножом и гольфовой клюшкой на покупателей и сотрудников магазина Canadian Tire в Скарборо, приговорена к семи годам тюремного заключения.
