Снижение продаж дорогостоящей недвижимости в этом году может быть обманчивым
По данным REMAX, продажи дорогостоящей недвижимости в Большом Торонто и на территории Гамильтона сократились по сравнению с прошлым годом, однако это не отражает полную картину сложившейся ситуации.
Кристофер Александр, вице-президент REMAX Integra, говорит, что число состоятельных жителей Торонто увеличивалось на 10% ежегодно в течение двух предыдущих лет, однако это не отразилось на продажах дорогой недвижимости из-за скудного рыночного предложения и устаревших домов.
“В Торонто много денег”, – заявил он. “Торонто считается 22-ым наиболее влиятельным городом в мире, и это привлекает людей. Вдобавок, если вы сравните наш доллар с долларами других развитых стран, то увидите, что мы находимся в крайне выгодных условиях. Мы намного менее дорогие, чем, к примеру, Нью-Йорк, Гонконг, Сингапур, Лондон и даже Ванкувер. Мы всё ещё вполне доступны”.
Согласно отчёту REMAX, посвященному жилой недвижимости стоимостью более трёх миллионов долларов, за первые два месяца 2017 года в Большом Торонто было совершено 180 сделок купли-продажи. Напомним, в 2016-ом показатель составлял 79 сделок, а в этом году – лишь 76.
Рынок дорогой недвижимости обычно обходят стороной такие факторы, как строгие правила мортгидж квалификации и растущие процентные ставки. И хотя эти два изменения могут объяснить более слабые продажи в других секторах рынка, Александр утверждает, что фешенебельные дома всё так же хорошо продаются.
“Спрос превышает предложение, поэтому цены продолжают расти, однако этот сегмент рынка не сталкивается с такими колебаниями, как остальная рыночная часть. Это крайне состоятельные люди, которые могут пережить различные колебания. Новые объекты, а также хорошо содержащиеся и обновлённые дорогостоящие дома быстро продаются, но многое из того, что сейчас выставлено на продажу, представляет собой устаревшую собственность, которой требуется обновление”.
Есть и ещё одна причина того, что не стоит покупаться на годовое снижение продаж в данном сегменте. По словам Александра, прошлогодние высокие показатели стали отклонением от нормы, которое стоит игнорировать.
“Прошлый год не был нормальным”, – считает он. “Когда продажи резко поднимаются, а годом позже рынок замедляется, показатели резко будут отличаться. Давайте просто вычеркнем 2017-ый. В первом квартале был замечен стремительный рост цен, затем во втором и третьем – сильное снижение, и даже в ноябре и декабре продажи показали 20%-ый годовой рост. Поэтому я бы даже не рассматривал 2017-ый в качестве сравнения”.
Чем опасны долгосрочные автомобильные кредиты и обновления мортгиджей для канадских банков?
Растущий уровень потребительской задолженности пока не представляет собой проблему для канадских банков, однако вскоре ситуация может измениться. Об этом предупреждает в своём новом отчёте рейтинговое агентство Moody’s.
В отчёте указывается, что качество кредитов, выдаваемых крупнейшими канадскими финансовыми институтами, находится под угрозой отчасти из-за более длительных сроков автомобильных займов. Дополнительный удар может нанести и тот факт, что более чем половину канадских мортгиджей в этом возможно ждет повышение процентных ставок.
После введения новых правил большинство канадских ипотечных кредитов являются незастрахованными. Это значит, что в случае дефолта (невыплаты) за них будут нести ответственность сами банки.
По словам Moody’s, ещё пять лет назад ситуация была иная, поэтому за таким изменением необходимо тщательно следить. И хотя процент мортгиджей с просроченными платежами остаётся на рекордно низком уровне (менее трёх заёмщиков из тысячи показывают задержку платежей более чем на три месяца), вероятность увеличения данного показателя означает, что банки должны осознавать такой риск.
Однако речь не только о мортгиджах. В своём отчёте агентство также предупреждает об автомобильных кредитах, срок которых продолжает увеличиваться. Средний срок такого займа в Канаде сегодня достигает почти шести лет. В таких случаях вполне вероятно, что стоимость автомобиля в течение срока кредита будет ниже величины оставшегося кредита.
“Более длительный срок потребительского автомобильного кредита увеличивает отрицательный капитал (сумму, на которую оставшийся непогашенный кредит превышает залоговую стоимость), так как стоимость автомобиля снижается быстрее, чем выплачивается сам кредит”, – говорится в отчёте.
“Этот дефицит часто переносится в изначальную сумму займа на новый автомобиль, совмещая в себе отрицательный капитал с кредитным риском”.
Февраль – побит рекорд строительной активности с 1948 года
Февраль оказался рекордным месяцем для строителей жилой недвижимости Торонто, подтвердив, что рынок кондоминиумов в крупнейшем мегаполисе Канады находится в отличном состоянии, даже несмотря на общий национальный спад.
В прошлом месяце началось строительство 5,677 объектов, большинство из которых представляют собой многоквартирные проекты, например, кондоминиумы, сообщает Канадская Ипотечная и Жилищная Корпорация (Canada Mortgage and Housing Corp. – СМНС). Это наиболее высокий февральский показатель, а также шестой по величине результат за любой месяц с 1948 года!
Большая часть кондо в Торонто обычно продаётся ещё до начала строительства, поэтому указанные данные могут просто отражать предыдущие продажи. Однако в отчёте указывается, что по мнению застройщиков, рынок кондо ощутит меньшее влияние более высокой стоимости кредитования и строгих правил мортгидж квалификации, с которыми сейчас сталкивается рынок недвижимости Торонто.
“Вероятно, рынок немного запаздывает. Как правило, предложение следует за спросом”, – заявил Роберт Кавчик, экономист Банка Монреаля. “Другой нюанс заключается в том, что прошлогодние изменения правил больше сказываются именно на рынке дорогостоящих отдельно стоящих домов”.
Михаил Тульченецкий, AMP
Денис Державец, AMP
Toll free: 1-855-761-7001
www.mortgagelegko.com
По словам доцента политологии Севы Гуницкого (Seva Gunitsky), работающего ныне в университете Торонто, Запад в случае с нынешней Россией, может столкнуться с гораздо более опасной конфронтацией, чем во время «холодной войны».
Либеральное правительство Онтарио утверждает, что рост минимальной заработной платы поможет жизни людей больше, чем сокращение подоходного налога, предлагаемое новым лидером онтарийских консерваторов.
