– Максим, в конце 2013 года вы давали интервью для нашего журнала, в котором абсолютно точно спрогнозировали развитие рынка недвижимости Торонто в предстоящие годы. Кроме этого, в ваших статьях в прессе вы довольно часто делаете уверенные прогнозы, которые, как правило, сбываются. Как вам это удаётся?
– У меня довольно большой опыт работы в индустрии недвижимости, и это только кажется, что рынок недвижимости трудно прогнозируем, в действительности всё очень хорошо прогнозируемо, и если отбросить эмоции, а опираться на статистические факторы и уметь их грамотно сопоставлять, то ничего сложного тут нет. Я очень много занимаюсь статистикой и считаю это одним из наиболее важных моментов в работе с инвестиционными сделками. Инвестиционные сделки в корне отличаются от покупки своего жилья. Если во втором случае важно, чтобы недвижимость вам нравилась, была удобна для проживания вашей семьи и т.д , то касательно инвестиционных сделок, самая большая ошибка – примеривать эту недвижимость на себя. В этих сделках работает чистая математика, и именно глубокий анализ статистики позволяет сделать правильный выбор, а нередко – и уберечься от дорогостоящих ошибок.
– 2015 год заканчивается, насколько удачным он был для инвесторов, какие произошли изменения?
– Для меня этот год не принёс никаких сюрпризов, я бы сказал, всё было строго по плану, что ожидалось, то мы и получили. Лидерами в области инвестиционных сделок, как и в 2014 году, остались два основных сегмента: это отдалённые районы GTA и Кондо квартиры даунтауна Торонто. В низкоэтажном строительстве такие районы, как Newmarket, Keswick, Bradford, Barrie, показали рост от 10 до 15% и сохранили приличные показатели коэффициента стоимости недвижимости к арендной плате. По квартирам, расположенным в даунтауне Торонто, средний рост составил около 7%, некоторые микрорайоны выросли на 10-12%. Очень хорошую прибыль инвесторы в уходящем году получили от перепродажи контрактов нового строительства, так называемых «Assignment» сделок с кондо квартирами. В большинстве проектов прибыль в этом случае составила около 70-80% годовых на вложенные деньги, в некоторых проектах, где квартиры приобретались с пониженным депозитом, деньги отработали под 100-150% годовых. В конце года правительство Онтарио пыталось принять закон, позволяющий муниципалитетам устанавливать свой собственный налог при переходе права собственности «Land Transfer Tax», что несомненно привело бы к значительному увеличению этого налога. Из-за многочисленных петиций против принятия этого закона, проект был снят с рассмотрения, так что тут мы не увидим никаких изменений.
Произошли изменения, касающиеся первоначального взноса для покупающих впервые: начиная с 16 января следующего года, минимальный первоначальный взнос в 5% останется только для недвижимости стоимостью до 500 тысяч, для приобретения более дорогой недвижимости понадобится минимум 10%. На мой взгляд, это изменение не отразится на рынке недвижимости, так как все сделки с первоначальным взносом менее 20 % – это так называемый страхуемый моргедж с очень существенным страховым взносом, который сразу же добавляется к сумме долга. Покупающим с 5% первоначальным взносом уже давно гораздо выгоднее взять недостающие 15% на рынке частных денег, пусть даже под большой процент, и закрыть сделку с 20% первоначального взноса. Таким образом можно избавиться от уплаты страховой суммы, которая в разы перекрывает проценты по кредиту, взятому у частных заимодателей. Соответственно, принятие этого закона повлияет лишь на незначительное количество покупателей, предпочитающих покупку с 5% первоначального взноса и добавляющих страховую сумму к сумме кредита.
– Недавно вы работали с проектом «Ross Park», который будет построен в London, ON рядом с Western University. Насколько выгодны для инвесторов вложения в проекты, находящиеся рядом с крупными университетами Канады ?
– «Ross Park» был очень хорошим инвестиционным проектом, и те, кто вложил деньги в этот проект, уже очень скоро начнут получать хорошие дивиденды. Сейчас же на подходе новый проект, который мы начнём продавать сразу после новогодних праздников. Ещё не известна точная дата, это будет один день продаж, и ориентировочно – это середина января. Проект называется « District Condos» и будет строиться в одном из наиболее быстро развивающихся городов- спутников Торонто, городе Waterloo, являющимся инновационным центром Канады и оценивающимся одним из лучших городов для инвестиций по версии Real Estate Investment Network (REIN). Проект будет расположен рядом с University of Waterloo и Wilfrid Laurier University, а также в непосредственной близости от технологического парка, который называют “Canada’s Silicon Valley”, где расположены представительства многих крупнейших мировых компаний и являющийся домом для более 1000 технологических стартапов. Проект будет построен уже в 2017 году, ожидаемая доходность проекта после окончания строительства – более 40% в год на вложенные деньги, при том, что инвесторам не нужно будет беспокоиться о поиске арендаторов, аренда гарантирована застройщиком комплекса, который так же предоставляет бесплатный менеджмент сдаваемых квартир сроком на 2 года. На мой взгляд, этот проект супер интересен для желающих выгодно вложить деньги в недвижимость. Ещё раз напомню, что продавать этот проект мы будем всего один день в середине января, и нет сомнений , что большинство квартир будут проданы за 2-3 часа, так что если кто-то заинтересован в подобного рода инвестиции, связывайтесь со мной заранее, и я, являясь инсайдером в этом проекте, гарантирую, что выбранная квартира достанется именно вам.
– Максим, скажите, что бы вы пожелали нашим читателям в наступающем году ?
– Хороших инвестиционных сделок и отличной прибыли. Самое главное – не бояться начать, чем раньше вы начнёте инвестировать, тем больший пассивный доход вы будете получать в будущем. Инвестиции в недвижимость – это как снежный ком, который с годами разрастается в геометрической прогрессии. Создание пассивного дохода в 100-150 тыс. долларов в год в течение 10-15 лет – это никакой не миф, а реальность, подтверждённая множеством примеров моих клиентов и моим собственным. Так что, увереннее делайте первый шаг и удача не заставит ждать.
Беседу вел Эдуард Шор
