Многие из нас не раз задавались вопросом: Как сделать так, чтобы деньги приходили сами, чтобы выскочить из замкнутого круга, в котором приходится постоянно всё больше работать, чтобы оплачивать расходы, которые все возрастают и возрастают. Ответ на этот вопрос в действительности очень прост, надо сделать так, чтобы не вы работали за деньги, а деньги работали на вас. Ничего сложного в этом нет, и если вы начнёте заниматься инвестициями сегодня, то уже через 10 лет, вы будете абсолютно свободным человеком, пассивный доход, который вы будете получать, поможет вам вырваться из замкнутого круга. Инвестиции в недвижимость – это снежный ком, который с годами разрастается в геометрической прогрессии. Скажите, задумывались ли вы когда-нибудь, что, если вы возьмёте 10,000 и поставите себе целью каждый год удваивать сумму, то всего через 10 лет ваш капитал будет более 10 миллионов? Невероятно? Тем не менее, это факт. Подобное происходит и с инвестициями в недвижимость, начинающие инвесторы даже не представляют, каких высот они могут достигнуть через 10-15-20 лет, если всё делается правильно. Приведу один любопытный факт: если взять цены на канадскую недвижимость за последние 50 лет.За это время было всё, и резкие подорожания, и обвалы, и длительные стагнации, и периоды медленного выздоровления рынка. Так вот, если вывести прямую, то мы получим подорожание недвижимости около 6% в год. Причём, это не значит, что за 10 лет ваша недвижимость дорожает на 60%, она дорожает на 6% каждый год, а это большая разница. И это вовсе не уникальность Канады, примерно, такие же показатели у большинства развитых стран. И самое главное то, что ни один другой вид инвестиции не даёт вам возможности оперировать суммой в сотни тысяч, вложив лишь 10-20 % от реальной стоимости недвижимости. При этом это самая надёжная форма инвестиции, так как ваши деньги, в отличие от рынка ценных бумаг и других видов инвестиций, не просто вложены в какой-то бизнес, который в любой момент может обанкротиться, а подкреплены реальным объектом – домом, таунхаусом, квартирой, участком земли.

Не все, кто вкладывает деньги в недвижимость, получают желаемый результат. Многие из нас знают кого-нибудь, чьи инвестиции в недвижимость дали негативный опыт, как правило, это происходит из-за недостатка опыта. Для этого вида инвестиций, впрочем, как и для любого другого, требуется много знаний и опыта. Только в этом случае инвестиция будет максимально выгодной. Поэтому я настойчиво рекомендую вам, прежде чем вкладывать деньги в тот или иной объект, получить квалифицированную консультацию не просто RealEstate агента, а именно того агента, который профессионально занимается инвестициями в недвижимость. Тем более, что, как правило, это абсолютно бесплатно.

Какие же основные правила надо соблюдать, чтобы инвестиция была выгодной? К сожалению, многие начинающие инвесторы, как правило, наступают на одни и те же грабли. Я не могу передать в короткой статье весь накопившийся опыт, но тем не менее попытаюсь указать на ключевые моменты..

1. Не стоит заниматься банальной спекуляцией, покупая объект на стадии строительства с расчётом, что рынок стабильный, всё дорожает, и по окончанию строительства вы сможете продать дороже. Это очень опасная теория, рынок недвижимости не всё время идёт вверх, и шанс того, что на момент окончания стройки цены будут ниже, чем были, очень велик. Для спекулятивных сделок надо очень хорошо знать рынок, смотреть на несколько лет вперёд, и даже при этом это существенный риск.

2. Вкладывая в недвижимость, никогда не ставьте себе чёткий срок, когда вам будет необходимо продать объект. Если вам нужно вернуть вложенные деньги, скажем, к тому времени, когда ваш ребёнок будет поступать в университет, а цены в этот момент просели, то вы проиграете. Будьте готовы держать деньги в инвестиции ровно столько, сколько это необходимо для получения максимальной прибыли.

3. Покупая недвижимость, всегда оценивайте её стоимость относительно стоимости аренды за подобную недвижимость. Если при 20% даунпеймента расходы по недвижимости ( моргедж пеймент + меинтенанс + расходы на содержание + таксы, страховки и т.д) покрываются арендной платой, это уже приемлемо. В идеале после всех выплат у вас ещё должны оставаться деньги от аренды. В этом случае вы застрахованы, и вы спокойно можете сдавать недвижимость и ждать подходящего момента для продажи.

4. Учитывайте, что нынешние процентные ставки по кредитам не вечны, и со временем они будут меняться.

5. Принимайте во внимание планы развития города. Строительство хайвеев, GO станций, муниципальные планы развития района. Учитывайте такие факторы, как наличие или строительство госпиталя, университета, торговых плаз, молов , религиозных учреждений, миграции населения и т.д.. Все эти факторы могут существенно влиять на стоимость недвижимости и арендные ставки.

6. Покупая недвижимость для инвестиции, старайтесь купить ее ниже рыночной цены, у продавцов разные ситуации, и на рынке проскакивают такие варианты. Обычно они продаются за 1-2 дня. И чтобы победить в такой сделке вам необходим очень опытный агент, умеющий выигрывать сделки на малтипал офер, что имеет свои нюансы . Вы же со своей стороны должны быть подготовлены к сделке ( иметь деньги на депозит, заранее подготовить одобрение на моргедж, иметь возможность быстро провести инспекцию дома).

7. Очень важно провести грамотную инспекцию недвижимости, чтобы вы были уверены, что в ближайшее время от ваc не потребуется каких-либо существенных вкладов в ремонт, скрытые дефекты могут существенно повлиять на выгодность инвестиции. Кроме этого, начинающим инвесторам я бы не рекомендовал входить в те сделки, где требуется существенный ремонт, переделка, строительство дополнительной квартиры в бейсменте и т.д. Это интересные сделки, но оставьте их профессионалам. Они требуют большого опыта, и, как правило, первые несколько сделок не приносят ожидаемых результатов.

В заключение мне хотелось бы рассказать на какой ROI (Return On Investment) можно рассчитывать на данный момент. По готовым кондо квартирам в даунтауне Торонто это 13-16% годовых. По отдельным домам и таунхаусам, наиболее интересными являются отдалённые районы GTA и Берри, где доходность превышает 20% годовых. И это только от аренды! При продаже недвижимости вы также получаете Return Of Investment (на сколько подорожала недвижимость за время инвестиции). Если опереться на статистику последних 50 лет, то это 6% годовых от полной стоимости недвижимости. Соответственно при 10% первоначальном взносе и средней стоимости инвестиционной недвижимости 350 тысяч мы получаем ещё около 50% годовых, что суммарно поднимает доходность инвестиции до 70% годовых.

Вы можете посетить мой сайт WWW.REMLIS.CA где в разделе инвестиции приведены подробные примеры последних инвестиционных сделок с разными видами недвижимости и полным математическим расчётом инвестиций. Ну и в заключении хочу сказать, что я занимаюсь инвестиционными сделками уже более 15 лет и с удовольствием проконсультирую вас по любым возникшим вопросам, а также помогу подобрать недвижимость, которая будет приносить вам отличный доход долгие годы.

MAXIM BAGINSKIY
Real Estate Broker / Investment Advisor
Phone: 416-832-8343
www.remlis.ca

В начале 2013 года мнения аналитиков разделились. Большинство из них предсказывало рост цен на недвижимость GTA на уровне инфляции. Кто то предсказывал прекращение роста и стабилизацию цен, были и такие, кто ожидал падения, мотивируя это предстоящим ужесточением правил для получения моргиджа. Лишь некоторые аналитики утверждали, что цены продолжат активный рост. Что же мы увидели?

В первом квартале 2013 г. рынок, действительно, замер в ожидании. Количество продаж было незначительным, и цены стояли на месте. С наступлением весны покупатели устали от ожидания, и рынок оживился, резко набирая обороты. Это ралли вопреки прогнозам большинства аналитиков продолжалось весь год, лишь с краткосрочными остановками. Подводя итоги прошедшего года, мы видим что рынок недвижимости не только не просел, но и сделал существенный рывок. Во многих районах GTA подорожание составило более 10% в год. И это на фоне того, что на протяжении года несколько раз менялись правила выдачи моргиджей, что явно было сделано для сдерживания цен на недвижимость.

В январе этого года мы традиционно ожидали выступления ведущих аналитиков, банкиров, экспертов по недвижимости. Что же мы услышали в этом году? В сравнении с прошлым годом мнения аналитиков более однообразны. Уже практически никто не прогнозирует падения цен. Основные споры сводятся к тому, насколько поднимутся цены в 2014 году. Большинство аналитиков прогнозируют устойчивый рост цен на 56 % в годовом эквиваленте. Причём, надо учитывать что это усреднённые данные по Онтарио и главное, что они включают в себя разные виды недвижимости. Я думаю, что для отдельно стоящих домов и таунхаусов в этом году мы увидим примерно такой же сценарий, как и в прошлом, гдето 810 % подорожания. Ключевым вопросом является то, где находится недвижимость. Однозначно прослеживается тенденция наибольшего подорожания в отдалённых районах GTA, где цены ещё доступны для большинства покупателей. Кроме того, эти районы застраиваются с учётом современных требований, которые значительно изменились за последние 10-15 лет. Здесь можно найти просторные, не перегруженные школы. Прекрасные современные рекреэйшенцентры с плавательными бассейнами и ледовыми площадками. Множество тренажёрных залов, а также весь набор необходимых магазинов, банков, государственных учреждений. Вообще все для комфортной жизни. Немалым плюсом является и то, что люди, живущие в этих районах не сталкиваются с автомобильными пробками в утренние и вечерние часы. Именно на такие районы, как Аврора и Ньюмаркет, я бы и рекомендовал обратить внимание собирающихся приобретать недвижимость. Помимо комфортных условий жизни в этих районах, отчётливо просматривается инвестиционная составляющая. Потенциал роста цен тут ещё достаточно велик, это обуславливает совокупность факторов, таких, как удобство расположения ( по 400 и 404 хайвею время в пути до Торонто не более получаса), новая инфраструктура, станции GOтрейна. В 2013 году Ньюмаркет вошёл в 10 лучших городов Канады по совокупности факторов, определяющих уровень жизни. При этом в Ньюмаркете ещё возможно приобрести большой, отдельно стоящий дом, на хорошем участке за 530570 тыс. Цены на недавно построенные лакшеритаунхаусы варьируют в пределах 420470 тыс.

Особого внимания заслуживает город Кесвик. В конце года открывается долгожданное продолжение 404 хайвея, после открытия которого до традиционно популярного среди русскоязычного населения Ричмонд Хила от Кесвика можно будет добраться менее, чем за полчаса, до Ньюмаркета за 10 минут. За прошлый год цены здесь значительно выросли, но основной скачок ожидается в этом году, так как ввод в эксплуатацию продолжения хайвея 404 в корне изменит транспортную доступность Кесвика. Последние 23 года Кесвик активно застраивается, уже построена вся инфраструктура, необходимая для комфортного проживания. Близость озера Симко придаёт району индивидуальность. Тут расположены пляжи, поля для гольфа, яхтклубы, небольшой горнолыжный спуск, две ледовые арены и плавательный бассейн. На плазах представлены все необходимые магазины, построены современные школы. Цены здесь ещё более привлекательны. Большой отдельно стоящий дом возможно купить за цену около 430 тыс. Цены на таунхаусы начинаются от 300 тыс. Также здесь есть совершенно уникальные небольшие комьюнити на берегу озера с великолепными домами, расположенными на огромных участках, стоимостью от 800 тыс. Совокупность факторов, перечисленных выше привлекают сюда не только покупающих для себя, но и инвесторов, которые последние 2 года активно вкладывают деньги в жилую недвижимость и инфраструктуру района. На берегу озера строятся два крупных кондо проекта. Думаю, что в ближайшие несколько лет город изменится до неузнаваемости.

Спрос на недвижимость в отдалённых районах очень высокий. Сюда стремятся покупающие впервые, так как цены существенно отличаются от более близких к Торонто районов, где купить свою первую недвижимость для многих стало уже просто недоступно Кроме этого, многие купившие 57 лет назад в том же Ричмонд Хиле, сейчас имеют очень приличную сумму в эквети своей недвижимости, что позволяет им, перебравшись в более отдалённый район, приобрести здесь дом, практически без или с минимальным моргиджем. Что естественно не может не привлекать. Так же с каждым годом растет количество людей, работающих из дома через интернет, и отдалённость от Торонто их не пугает, они с удовольствием улучшают свои жилищные условия и переезжают в эти районы. Популярность этих районов растёт и цены соответственно тоже. Тем, кто сейчас рассматривает возможность покупки жилья, я бы советовал не откладывать, дальше будет только дороже. Тем более, что сейчас появилась возможность для покупающих впервые и имеющих постоянную работу приобрести недвижимость без первоначального взноса.

Со своей стороны, с удовольствием помогу вам приобрести жильё в одном из этих районов. Рынок этих районов я знаю досконально, так как не только работаю тут, но и живу в Ньюмаркете, а в ноябре этого года переезжаю в Кесвик. Так что, звоните, всегда помогу советом.

MAXIM BAGINSKIY
Real Estate Broker
Investment Advisor
Cell: 4168328343
Office: 9056957888
www.REMLIS.CA
Right At Home
Realty Brokerage
300 WEST BEAVER CREEK Rd
Suite 202, RICHMOND HILL, ON L4B 3B1

В этой статье мне хотелось бы уделить внимание анализу рынка кондо квартир Торонто. Этот рынок существенно отличается от рынка отдельно стоящих домов и таунхаусов и в настоящее время играет по своим правилам. Что же происходит с этим сегментом рынка?

Для начала хотелось бы заметить, что, по статистическим данным, более 25% кондо квартир, расположенных в Торонто, – это инвестиционные квартиры. Темпы строительства в последние годы были довольно высокие. Ещё несколько лет назад практически все строящиеся проекты раскупались очень быстро, что подталкивало девелоперов закладывать всё больше и больше новых проектов. Учитывая, что сроки строительства многоэтажного кондо 4-5 лет, сейчас мы увидели выброс на рынок большого количества квартир. В результате чего на рынке десятки законченных кондо проектов, в которых до сих пор есть нераспроданные квартиры. К этому можно добавить те квартиры, которые приобретались с целью перепродажи после окончания строительства и вышли на рынок рисейла. Это не относится ко всем инвестиционным квартирам, так как большая часть всё-таки рассчитана на сдачу в аренду, но все равно это существенное количество. Всё это, плюс отложенный спрос, так как многие отложили покупки, ожидая падения цен, привело к тому, что на рынке появился избыток квартир и рынок перешёл от рынка продавца в рынок покупателя. Продавцы, как рисейла, так и девелоперы, начинающие новые проекты, готовы идти на существенные скидки для того, чтобы продать свои объекты. Соответственно, цены на рынке кондо-квартир последние 2 года практически стоят на месте, дорожая лишь на процент инфляции.

Что же ждёт рынок кондо квартир в ближайшее время ?
Девелоперы держат руку на пульсе и, имея на руках нераспроданные юниты от прошлых проектов, не торопятся начинать новые. Поэтому сейчас мы видим резкое уменьшение выхода на рынок новых проектов. Это не заметно для покупателей, так как до выхода нового проекта проходит длительный процесс подготовки соответствующих разрешений для строительства, проектирования и т.д. Однако, это существенно повлияет на рынок квартир через несколько лет. Кроме этого, надо обратить внимание на то, что в этом году были значительно подняты девелопмент чарджес для застройщиков, которые естественно будут переложены застройщиком на плечи покупателей, и полная цена квартир в новых проектах уже будет дороже. Причём это, как правило, так называемый скрытый платёж, которого нет в цене квартиры, но он очень неприятно удивляет на клоузинге.

Давайте подведём итог вышеперечисленному. 1) Большое количество свободных квартир на рынке. 2) Цены практически стоят на месте. 3) Многие покупатели временно отложили покупку. 4) Существенно уменьшилось количество новых проектов. 5) Арендные ставки быстро растут.

Имея эти исходные данные и учитывая, что экономика Канады не преподнесёт нам каких-либо потрясений, в ближайшие несколько лет накопившееся инвентори будет раскуплено. Насколько быстро это произойдёт, зависит от многих факторов, таких как: процентные ставки по кредитам, уровень безработицы и заработной платы и т.д. Думаю, что в ближайшее время цены останутся на прежнем уровне. В особо ликвидных проектах мы увидим незначительное подорожание.

Через какое то время мы придём к ситуации, когда построенные проекты раскупят, а вот новых будет явно недостаточно, плюс, они будут дороже, так как себестоимость поднимется. Именно тогда мы увидим новый, причём довольно значительный, рост в ценах. Хотелось бы заметить, что мнение аналитиков существенно расходится в том, сколько времени понадобится рынку, чтобы переварить уже имеющееся инвентори кондо квартир. Моё мнение, что прогноз в 2-3 года наиболее реалистичен.
Что можно посоветовать тем, кто собирается покупать кондо квартиру для себя или для инвестиции. Ну, во-первых, если вы собираетесь покупать квартиру в востребованном проекте, вряд ли стоит рассчитывать на падение цены. Если покупаете сейчас, обратите внимание на риэсаймент и вторичный рынок. На рынке риэсаймента сейчас много неплохих предложений, так как многие во время бума купили по несколько квартир, а в связи с ужесточением правил моргиджа, по окончанию строительства закрыть сразу несколько сделок стало проблематично.

В новые проекты надо входить с крайней осторожностью и только в том случае, если проект находится в отличном месте и застройщик предоставляет существенные скидки – такие проекты есть, но их не много. Обязательно тщательно проверять контракт и стараться зафиксировать в некоторых пунктах контракта максимальную цену, которую застройщик сможет взять с вас на клоузинге.

Для инвесторов ситуация довольно благоприятна. Я не имею в виду тех, кто рассчитывает на быструю спекулятивную продажу контракта, это сейчас неактуально. Для тех же, кто рассматривает варианты приобретения квартиры с целью получения дохода от аренды и последующей перепродажи, всё хорошо. На вторичном рынке ещё довольно много квартир, которые приносят более 10% годовых на вложенные деньги, только от аренды, кроме этого в будущем прибавится сегмент подорожания. Учитывая, что арендные ставки несомненно продолжат свой рост, это довольно-таки перспективная инвестиция. Я бы советовал следующий сценарий: покупка квартиры, сдача в аренду, дождаться, когда цены пойдут вверх, перефинансирование с целью полностью забрать вложенные деньги, через несколько лет продажа. Весь цикл занимает в зависимости от ситуации на рынке от 5 до 10 лет. При этом вы имеете гарантированный доход от аренды и всегда можете выждать время и продать квартиру на пике и по максимальной цене.

Так же на рынке проскакивают неплохие варианты для инвесторов в новых проектах, с целью покупки на этапе строительства с последующей сдачей в аренду. Но тут, как я уже писал, нужно очень тщательно выбирать объект, и таких проектов не много. В некоторых из них просматривается доходность от аренды более 15% годовых. Кроме этого, мы опять вернулись в то время, когда в новых проектах цены ниже, чем за такую же квартиру на вторичном рынке, и эта разница существенна.

Единственное, что может немного ухудшить инвестиционную ситуацию, это поднятие моргидж ставок, но по моему мнению, этого не стоит бояться, так как арендные ставки тоже продолжат свой рост, в этом у меня нет никаких сомнений.

Однозначно положительным является то, что на таком, как сейчас, рынке есть возможность покупки действительно ликвидного объекта, не торопясь и получив максимально возможную скидку, который потом долгие годы будет приносить стабильную прибыль. Поговорка “Готовь сани летом” как никогда подходит к сегодняшней ситуации на рынке кондо квартир Торонто.

Если у вас возникли какие-нибудь вопросы, вам нужна помощь в приобретении или продаже недвижимости, звоните, и я с удовольствием помогу вам.

MAXIM BAGINSKIY Real Estate Broker
CELL: 416-832-8343
OFFICE: 905-6957888
WEB: WWW.REMLIS.CA
RIGHT AT HOME REALTY BROKERAGE
300 WEST BEAVER CREEK RD
SUITE 202, RICHMOND HILL, ON L4B 3B1