Плавающая ставка или фиксированная?

Что выбрать сегодня, если вам необходимо обновлять мортгидж в этом году, разбираемся сегодня здесь.

По данным CIBC, в этом году около половины существующих мортгиджей в Канаде необходимо возобновлять. Добавляет напряжения в этой ситуации новый стресс тест как для застрахованных, так и для незастрахованных мортгиджей. Теперь домовладельцы должны доказать свою способность справиться с платежами, квалифицируясь под большее из двух: либо пятилетнюю ставку Банка Канады (сегодня она равна 5.34%), либо под контрактную ставку плюс два процента.

Заёмщики, обновляющие кредит с существующим банком, не обязаны проходить данный тест, что стало возможным облегчением для некоторых домовладельцев, которые могли превысить свои финансовые возможности, когда ставки были ниже. С другой же стороны, если ваш банк знает, что вы вряд ли будете искать другие варианты для обновления, у него будет меньше причин предлагать вам хорошую сделку.

Если вы сомневаетесь, какой тип мортгиджа выбрать сегодня, то одной из идей может быть следующая: выбирайте наиболее дешёвый вариант между пятилетней плавающей ставкой или краткосрочной фиксированной на 1-2 года.

Эта стратегия основывается на исследовании профессора финансов Университета Йорка, Моше Милевски, чья ошеломительная работа 2001 года об ипотечных ставках показала, что канадские владельцы мортгиджей получили бы больше выгоды при выборе плавающей ставки почти в девяти из десяти случаев. Им удалось бы сэкономить, в среднем, $22,000 на процентах за 15 лет ипотечного кредита.

В 2008-ом Милевски обновил исследование: вероятность большей выгоды плавающей ставки превысила 90%, хотя сэкономленная сумма упала до $20,630.

Прошло 10 лет, и ситуация значительным образом изменилась. Сегодня у заёмщиков намного более широкий выбор. Вместо того, чтобы слепо принимать банковскую ставку при обновлении, заёмщики могут воспользоваться услугами мортгидж брокеров и сайтов сравнения ставок – это поможет им найти более выгодные проценты.

Также не стоит забывать, что мы сейчас переживаем период роста процентных ставок.

Банк Канады четыре раза повышал свою ключевую ставку с прошлого лета. В итоге, плавающая ставка увеличились на один процент.

Никто не может предугадать, какие изменения ставок нас ожидают в будущем, или в каком направлении будет двигаться рынок ценных бумаг. Глупо даже пытаться. Лучше сфокусироваться на текущей информации вместо того, чтобы заглядывать в будущее ставок.

Определите свою личную финансовую ситуацию и то, как изменения ставок, условий или срока амортизации могут повлияют на ваше материальное положение. Проведите стресс тест собственным финансам и посмотрите, сможете ли вы справиться с платежами, если ставки вырастут на 1-2% или если вы временно потеряете работу.

Сегодняшние лучшие пятилетние плавающие ставки с большими дисконтами варьируются в пределах 2.6%-2.7%. Лучшая краткосрочная фиксированная ставка составляет около 3%. Именно поэтому сегодня плавающий процент может быть более выгодным для клиентов со стабильным финансовым положением.

Канадцы пока спокойно реагируют на повышения ставок Банком Канады.

Сократились ли наши расходы из-за увеличения ставок по мортгиджам и ждать ли новых повышений от Банка Канады, узнайте сегодня здесь.

Похоже, более высокие процентные ставки в Канаде пока не ухудшают положение потребителей.

По данным опроса Nanos Research, 53% канадцев заявили, что растущая стоимость обслуживания кредитов не оказала отрицательного влияния на их личные расходы. Около 43% указали, что почувствовали, как минимум, небольшой дискомфорт, а остальные не смогли определиться.

Хотя результаты оказались несколько хуже, чем три месяца назад, в целом, стабильный уровень потребительского дискомфорта (несмотря на июльское повышение ставки) может дать руководителю Банка Канады, Стивену Полозу, повод продолжать постепенное возвращение кредитной стоимости к более нормальной отметке. Напомним, с лета 2017 года Полоз четыре раза поднимал ставки, а инвесторы прогнозируют, как минимум, ещё одно повышение в этом году – скорее всего, в октябре.

Центральный банк тщательно следит за влиянием более высоких ставок на домохозяйства, обеспокоенный тем, что высокий уровень задолженности приведёт к усилению “удара” по личным расходам населения. Отчасти по этой причине Полоз выбрал постепенное повышение ставок с исторически низкого уровня, хотя экономика уже почти полностью восстановилась.

Извлекая пользу из невероятно низкой стоимости кредитования с 2008 года, канадцы накопили долгов на рекордную сумму в $2.1трл., большую часть которых представляют мортгиджи. По данным Банка международных расчётов, это привело к тому, что соотношение задолженности населения к валовому внутреннему продукту достигло 100% – это наиболее высокий показатель среди стран Большой Семёрки.

И столь серьёзная задолженность уже начала сдерживать спрос в экономике, сообщает исследовательское агентство Nanos, особенно в демографических группах с наиболее крупными долгами. Значительнее всего влияние ощущается в Квебеке, где большая часть жителей провинции уже вынуждена сокращать расходы, а также в категории потребителей возрастом от 35-ти до 54-х лет, которые демонстрируют наиболее высокий
уровень задолженности.

Однако стоит заметить, что ещё нет точных доказательств резкого ухудшения. В мае число респондентов, заявивших, что на них не повлияли более высокие ставки, составляло 56% – всего на 3% больше, чем в недавнем опросе. Более того, данное изменение остаётся в пределах погрешности опроса (3.1%).

Nanos провели опрос для Bloomberg в период с 30 июля по 5 августа (последнее повышение ставки было 11 июля). Представленные данные являются общими результатами телефонного и онлайн опроса 1,000 канадцев.