Когда подходит время покупки недвижимости или переоформления mortgage, многие люди берут ссуду в крупном банке. В этой статье я проанализирую различные ситуации, которые могут произойти на протяжении срока действия контракта по mortgage и как различные банки реагируют на такие изменения вашего договора.
В прошлый раз была напечатана первая часть этой статьи. Если вы хотите прочитать всю статью, то вы можете зайти на наш вебсайт www.totrov.com в раздел Ресурсы / Публикации и прочитать статью полностью.
Штрафные санкции за прерывание mortgage раньше оговоренного срока.
Все знают, что если прерывается Variable Rate Mortgage, то штрафные будут рассчитаны в размере 3 Month Interest Rate. Действительно, это так, если только не оговариваются особые условия при разрыве контракта. Но, как мы уже говорили, моргидж брокер обязан вас предупредить об этом.
Но вот, если прерывается Fixed Rate Mortgage, то штрафные санкции могут быть очень большие. Они во всех банках пишутся одинаково: штраф будет или 3 Month Interest Rate или Interest Rate Differential (IRD), что больше.
3 Month Interest Rate ( 3 месячных интереса) – это очень понятно и легко можно посчитать, а вот Interest Rate Differential (IRD) трудно понять, что это такое и как это считается.
Мелкие банки, так как у них отсутствует понятие Posted Rate, руководствуются “ЛОГИКОЙ”. Логика заключается в следущем. Если банк принимает от вас деньги и отдаёт их другому человеку, при этом теряет деньги, то они хотят получить от вас эти потери. Если эти потери будут выше, чем 3 месячных интереса, то банк возьмёт с вас большую сумму.
Крупные банки будут считать свои “якобы” потери совсем по-другому. Самое главное, что сотрудники банков не могут вам объяснить, как идёт рассчёт. Они говорят, что есть формула и она считает.
Я же хочу прикинуть и просчитать следущий сценарий:
Совсем недавно одна семья оформила моргидж в Scotia Bank в размере $420,000 под интерес 2.69%.
В это же время другая семья оформила такую же сумму моргиджа под такой же процент, но в мелком банке.
Сначала я хочу озвучить исходные данные, то есть Posted Rates на все сроки, 1-5 лет, и те реальные проценты, которые дают оба этих банка для меня как для моргидж брокера.
Posted Rates – это те проценты, которые находятся на официальном вебсайте Scotia Bank.
Фиксированные проценты на вебсайте банка следущие:
1 год (Posted Rate) – 3.29%, для хороших клиентов, как и для моргидж брокера, банк даёт интерес 2.79%
2 года (Posted Rate) – 3.09%, но дают они 2.29%
3 года (Posted Rate) – 3.39%, нам дают 2.39%
4 года (Posted Rate) – 3.89%, но для нас будет 2.59%
5 лет (Posted Rate) – 4.49%, можно получить 2.69%
Кто-нибудь из вас задумывался, для чего банк имеет эти проценты на своём вебсайте? Задумывались? Здорово! А ответ у вас есть? Скорее всего, нет. Потому что не понятно, ведь так можно всех клиентов растерять. Но не переживает нисколько банк, ведь клиентов у него так много, обязательно кто нибудь спросит у банка, а какой процент по моргиджу вы можете мне предложить?
И тогда банк ответит, мы вас так уважаем, что дадим вам наилучшую скидку от нашего процента, в размере 1.8%. Человек спрашивает, а сколько это будет в процентах? И тогда банк озвучивает – 2.69%. Это хороший процент, здорово! – и договор подписан. Иногда человек спрашивает, а, может, плавающий процент взять? Часто в ответ банк говорит: зачем вам это надо, возьмите фиксированный процент и спите спокойно!!!
Правда, если человек узнает, как рассчитываются штрафные, то вряд ли он спать будет спокойно. Но в момент подписания контракта никто об этом не думает.
В это же время мелкий банк предлагает следущие проценты: 1 год – 2.69%; 2 года – 2.29%: 3 года – 2.34%; 4 года – 2.54%; 5 лет – 2.79%
Для брокеров, которые приносят много бизнесов, банк предоставляет немного лучшие проценты. Я использую этот банк, чтобы проценты были похожи на банковские данные.
1 год – 2.59%; 2 года – 2.19%: 3 года – 2.24%; 4 года – 2.44%; 5 лет – 2.69%
Кто-то может сказать, что можно и ниже получить, чем приведённые выше проценты, но я привёл те проценты, при которых брокер получает полностью все комиссионные. Если он заинтересован в бизнесе, то он может уменьшить проценты и заработать меньше денег. Это всё зависит от конкретной ситуации. Я же рассматриваю обычную ситуацию.
То есть, проценты почти одинаковые. Давайте представим, что через пару лет необходимо разорвать 400,000 моргиджа (не будем говорить, что таких ситуаций не бывает, что моргидж portable и т.д. – бывают ситуации и их много). Для простоты будем считать, что все проценты не изменились совершенно.
В мелком банке:
3-х месячный интерес = $400,000 х 2.69% = $10,760 : 12 месяцев х 3 месяца = $2,690
Interest Rate Differential (IRD) = Разница в течение оставшихся 3-х лет между вашим процентом (2.69%) и процентом, который даёт этот банк на оставшийся срок ( в данном примере – 3 года, что будет 2.44%).
$400,000 х 0.25% (2.69% – 2.44%) = $1,000 х 3 года = $3,000.
Конечно же, банк возьмёт то, что больше, $3,000
Давайте посчитаем, как поступят в крупном банке.
3-х месячный интерес = $400,000 х 2.69% = $10,760 : 12 месяцев х 3 месяца = $2,690
Interest Rate Differential (IRD) = Разница в течение оставшихся 3-х лет между вашим процентом (2.69%) и процентом, который высчитывается следущим образом (Posted Rate, который этот банк даёт на оставшийся срок ( в данном примере – 3 года, что будет 3.39% минус ту скидку, которую вы получили в момент подписания контракта, 1.8%).
$400,000 х 1.1% (2.69% – 1.59% (3.39% – 1.8% = 1.59%)) = $4,400 х 3 года = $13,200.
Конечно же, банк возьмёт большую сумму, $13,200.
Вы знаете, мы не можем игнорировать крупные банки, иногда они имеют те продукты, которые невозможно оформить через другие финансовые институты. Но если вы получаете одинаковые проценты от mortgage broker и крупного банка, пожалуйста, подумайте, прежде чем выбрать крупный банк.
К тому же, брокеры практически всегда предлагают проценты лучше, чем в банке. По крайней мере, мы всегда предоставляем такие проценты, что даже сотрудники банков после employee discount не могут получить таких же процентов.
Ждём ваших звонков и встреч.
