Все мы покупаем недвижимость. Как правило, такая покупка планируется заранее и, конечно же, никто не хочет встретиться с проблемами, все хотят исполнения своей мечты. Будьте внимательны. Некоторые необдуманные поступки могут неожиданно привести к осложнениям в получении mortgage.
- Покупка машины
- Смена работы
- Подача applications на различные кредитные карточки
- Погашение долгов
- Изменения в оплате по обязательствам
Покупка машины
Допустим, человек был квалифицирован на $500,000 mortgage. За каждые $100,000 надо платить около $450 в месяц. Если вы приобретаете недвижимость и в это время решаете купить машину с выплатой в $450 долларов в месяц, то вполне вероятно, что максимальная величина разрешённого в вашей ситуации кредита будет уменьшена на $100,000. Иногда, если закрытие сделки отстоит от момента получения approval на mortgage на 3-4 месяца, банк проверяет вашу кредитную историю повторно и наличие нового дополнительного долга в несколько сот долларов в месяц может разрушить вашу сделку.
Смена работы
Иногда человек, уже купивший недвижимость и получиший approval на mortgage, находит именно в этот период новую работу с более высокой зарплатой. Покупатель не догадывается, что если закрытия покупки ещё не было, то расслабляться нельзя. Часто представитель банка звонит работатодателю для подтверждения работы в самые последние дни перед закрытием сделки, даже если документы были отправлены заранее. На новой работе может быть probation period, если вы на probation, ваша покупка может сорваться. Пожалуйста, в похожей ситуации проконсультируйтесь с mortgage broker, поставьте его в известность, даже если на новом месте probation period не будет.
У нас бывали самые неожиданные и не очень приятные ситуации. Вот несколько примеров:
человек ушел на пенсию за неделю до 65 лет и за 2-3 дня до того, как его mortgage должен был быть переведён в другой банк с лучшим процентом. Ровно за два дня до перехода mortgage банковский сотрудник позвонил работодателю и узнал, что вчера клиент работал последний день, и с сегодняшнего дня он на пенсии.Сделка была разорвана банком, наш клиент вынужден был остаться со старым банком и худшим rate… Если бы этот человек посоветовался с нами и ушёл на пенсию через 3 дня, всё равно до 65-ти лет, то всё было бы нормально.
Другой случай: наш клиент, с которым мы работаем много лет, принёс документы, подтверждающие его employment. Незадолго до закрытия сделки представитель банка позвонил по письму с работы и выяснилось, что наш клиент уже не работает в этой организации, его сократили. Предупредить нас никто не догадался.
Давайте представим, что кто-то, имея зарплату $70,000, получил предложение от нового работодателя, и ему предлагают на новом месте $65,000 плюс гарантированный бонус 20% . Суммарно это составит $78,000, казалось бы, чем больше зарплата, тем легче получить mortgage, но не тут-то было….
Банк принимает бонусы как реальный доход только, если эти бонусы платятся уже не меньше двух лет, и общую сумму заработка можно подтвердить, показав 2 года Notice of Assessments. В данной ситуации это невозможно, и банк учитывает только $65,000. Этого дохода может быть недостаточно для покупки желаемой собственности и приходится покупать дешевле, то, что не так нравится. А всего-то надо было проконсультироваться со специалистом.
Подача applications на различные кредитные карточки
Жильё сегодня стало очень дорогим, и подходить к вопросу покупки нужно тщательно. Дело в том, что есть определённые формулы, по которым банки решают, выдавать вам ссуду или нет. Я не буду останавливаться на правилах подсчёта GDS/TDS (Gross Debts Service или Total Debts Service Ratios), просто знайте, что они существуют, и чем ниже кредитный рейтинг (credit score), тем больше должен быть доход для того, чтобы подойти под данные показатели. Простой пример: если кредитный рейтинг меньше 680, то GDS/TDS должны быть не более 35%/42%, если выше, чем 680, то эти показатели могут быть 39%/44% (GDS/TDS).
Если вы не знаете свой credit score и обратились за кредитной карточкой перед самой покупкой, ваш score может упасть ниже 680, если он был близко к этой величине, и вы не сможете квалифицироваться на ту величину моргиджа, на которую рассчитывали. Для некоторых программ требуются более низкие показатели GDS/TDS – например, для покупки собственности для сдачи в рент, и тогда зависимость от кредитного рейтинга становится ещё сильнее. Труднее получить и кредитную линию под залог дома.
Необходимо время от времени проверять свою кредитную историю. На нашем вебсайте www.totrov.com есть раздел “mortgage” и в нём подраздел “Кредитная история”. Там вы можете прочитать, от чего зависит кредитная история, как сделать её лучше и заодно проверить её.
Погашение долгов
Надо аккуратно относиться к погашению долгов. Давайте представим, что у потенциального покупателя на счету лежит $26,000. Сумма покупки $400,000 и у покупателя $10,000 долгов по кредитным карточкам. Первое желание каждого – погасить долги по кредитам, чтобы лучше выглядеть перед банком во время покупки. Но моргидж агент знает, что подверждение первоначального взноса имеет очень важное значение во время покупки. Если человек в данном примере покупает с минимальным первым взносом, то нужно иметь $20,000 плюс на закрытие ещё 1.5% от стоимости жилья. Если требуемая сумма лежит на счёту уже 3 месяца, то требования банка по down payment будут удовлетворены и, возможно, вашего дохода окажется достаточно для покупки жилья даже с учётом существующего долга в $10,000. Перед тем, как что-то делать, пожалуйста, консультируйтесь со специалистами, что вам лучше всего сделать в вашей конкретной ситуации.
Изменения в оплате по обязательствам
Простой пример – человек собирается скоро покупать недвижимость и в то же время берёт и изменяет выплаты по текущему моргиджу с месячных платежей на accelerated bi-weekly. Конечно, на протяжение 30 лет владелец недвижимости сэкономит деньги, но произойдёт это за счёт больших выплат в течение года ( 26 платежей вместо 24). Более высокие выплаты по существующему mortgage могут негативно повлиять на получение кредита, если ваши ratios на пределе. Как можно об этом узнать? Спросите mortgage agent, вам помогут и дадут совет.
Мы с удовольствием ответим на все ваши вопросы, используя наш многолетний опыт.
Ждём ваших звонков и встреч.
