Вот уже почти 20 лет мы отправляем e-mails с финансовыми новостями.
Мы стараемся отразить в электронной рассылке те новости и события, которые могут вас заинтересовать и принести какую-то пользу.
Прочитайте, пожалуйста, последнее сообщение, присланное недавно. Если вам интересна такого рода рассылка, то вы можете подписаться на неё на нашем вебсайте www.totrov.com в разделе “Рассылка Новостей”.
1. Prime Rate увеличили на 0.5%. Что дальше?
2. Нужно ли в ближайшее время что-то делать из-за изменения Prime Rate, например, переходить на фиксированный процент?
3. Как можно получить наилучший процент на моргидж в момент переоформления (renewal) контракта?
4. Бюджет страны на 2022 год, что нас ожидает нового?
А теперь немного подробнее:
1. Prime Rate увеличили на 0.5%. Что дальше?
Банк Канады увеличил 13 апреля банковскую учётную ставку на 0.5%, такое сильное повышение произошло впервые за 22 года, обычно изменение составляло 0.25%. Соответственно, Prime Rate также увеличился на 0.5% и теперь его величина 3.2%.
Интерес на Variable Rate mortgage и кредитных линиях (secured and unsecured) также вырос.
В газете “Financial Post” от 14 апреля 2022 года была напечатана статья “Brace for more big hikes from BoC”, в которой говорится о том, что война в Украине, конечно же, повлияла на рост инфляции во всём мире, включая Канаду. В связи с увеличившейся инфляцией в стране Центральный Банк Канады и пошел на такое резкое поднятие банковской учётной ставки, теперь overnight lending rate достиг 1%. До эпидемии короновируса эта величина составляла 1.75%.
Председатель Центрального Банка страны заявил, что экономика Канады развивается очень хорошими темпами, быстрее, чем ожидалось, и поэтому есть возможность для увеличения интереса в целях борьбы с инфляцией.
Tiff Macklem, Bank of Canada Governor, сказал, что его сегодня волнует не сколько раз будет увеличена процентная ставка в будущем, а снижение уровня инфляции с 6.7% до нейтрального уровня в диапазоне от 2% до 3%. Из этого заявления следует, что увеличение процентной ставки следует ожидать в этом году однозначно и ближайшее заседание Центрального Банка страны назначено на 1 июня 2022 г.
В следующем разделе мы поговорим о том, надо ли уходить от плавающего процента, надо ли фиксировать процент на моргидж.
2. Нужно ли в ближайшее время что-то делать из-за изменения Prime Rate, например, переходить на фиксированный процент?
Действительно, сегодня многие задаются вопросом, не пора ли переходить на фиксированный процент с variable rate mortgage?
Специалисты считают, что если разница в процентной ставке между плавающим и фиксированным процентами составляет больше 1%, то лучше оставаться на variable rate mortgage.
Давайте проанализируем ситуацию с моргиджами с фиксированными процентами на рынке.
Плавающий процент, оформленный в предыдущие 1.5 года, рассчитывался по формуле Prime – 1%, у кого-то лучше, у кого-то немного хуже. У тех, кто оформлял моргидж до эпидемии, скидка от Prime Rate немножко хуже.
Нужно помнить, что когда человек планирует остановить будущее увеличение интереса на сумму долга и говорит сам себе – да, надо зафиксировать процент, чтобы он не рос, то он фиксирует не сегодняшний процент по плавающему моргиджу, а переходит на тот фиксированный процент, который банк предлагает сегодня.
С учётом увеличенного Prime Rate (3.2%), обладатели variable rate mortgage имеют интерес сегодня около 2.2% (это может быть и ниже, и немного выше).
А что сегодня предложит вам банк по фиксированным процентам? Ну никак не ниже 3.84%, опять разница между вашим плавающим процентом и предложенным банком фиксированным процентом составит больше полутора процентов.
Для того, чтобы ваш текущий плавающий процент мог превысить предлагаемый сегодня банками фиксированный процент 3.84%, надо, чтобы Банк Канады поднял свою учётную ставку 6-7 раз. Сколько времени займёт у банка увеличить ставку 6-7 раз никто сегодня сказать не может. Специалисты считают, что в 2022 году инфляция будет оставаться на таком же высоком уровне, в 2023 году будет уменьшаться и в 2024 году придёт к нейтральному уровню в размере 2-3%.
То есть ближайшие 6 поднятий Prime Rate мы будем продолжать выигрывать, если не перейдём сегодня на фиксированный процент и для того, чтобы начать проигрывать, надо, чтобы банк страны и далее поднимал учетную ставку. Обратите внимание на то, что чтобы проиграть столько же, сколько мы выиграем в течение следующих 6-ти поднятий интереса, надо, чтобы банковский процент подняли ещё 6 – 7 раз, только при дальнейшем поднятии интереса Банком Канады мы начнём проигрывать от того, что не перешли на фиксированный процент несколько лет назад.
Так когда же это произойдёт и произойдёт ли в принципе. По статистике плавающий процент в течение длительного периода времени выигрывает.
Работники банков говорят вам, зафиксируйте процент на моргидж и спите спокойно. Если вы прикинете, какие штрафные будут в случае разрыва контракта, то точно не уснете.
Я в прошлом году считал штрафные в ТД банке при плавающем и фиксированном процентах: около $2000 был штраф на variable rate и $14000 на fixed rate mortgage.
По статистике 50% всех моргиджей в течение 3-х лет переделываются: продажа/покупка по различным причинам, рефинансирование для закрытия текущих долгов и т.д.
Банки же всегда заинтересованы в моргиджах с фиксированным процентом: интерес выше, штрафные больше. Моё мнение, лучше оставаться на variable rate mortgage.
3. Как можно получить наилучший процент на моргидж в момент переоформления (renewal) контракта?
Нам очень много звонят по поводу получения лучшего интереса на моргидж во время renewal, но в большинстве случаев звонки раздаются за 1.5 – 2 месяца до окончания контракта, а иногда и за 2-3 недели до renewal date.
Реальность – март – апрель 2022 года.
За последние 1.5 месяца все банки дружно и намного подняли фиксированный процент, а также сильно уменьшили скидку от Prime Rate. Такие же серьёзные изменения происходили и в марте прошлого года, а сейчас изменения происходят практически ежедневно. Любое повышение или падение процентов на моргидж всегда происходит неожиданно, даже, если мы предполагаем что это скоро произойдёт, всё равно не знаем точную дату и время. Поздно вечером банк может прислать e-mail, что интерес через два часа увеличивается, и что же можно сделать за эти пару часов? Да почти ничего.
Давайте посмотрим, почему люди не звонят по поводу оформления моргиджа за 4 месяца до окончания контракта и отметим, что можно сделать, чтобы получить финансовый выигрыш.
Деньги не самое главное в жизни, просто без них тяжелее жить……
- Многие просто не помнят дату окончания своего контракта по моргиджу.
Это действительно так, в жизни много чего происходит, однако это легко исправить. На нашем вебсайте, в разделе “Mortgage”, есть подраздел “Manage Your Mortgage”, в котором вы можете зарегистрироваться и внести дату переоформления своего моргиджа, неважно, когда это будет, хоть через 5 лет. Мы будем следить за датой и позвоним вам заранее.
- Человек надеется, что проценты на моргидж будут ещё ниже.
Замечательно, но кто даст 100%-ую гарантию, что интерес упадёт через 3-4 месяца ?
Позвоните нам, мы зафиксируем сегодняшний интерес на моргидж и будем вместе надеяться. Если процент снизится, вы автоматически получаете лучший, так как вас уже одобрили в банке, если поднимется, вы выиграли.
- Кто-то ждёт предложение от своего банка, что они предложат?
Можно, конечно, и ждать, но ведь ваш банк пришлёт письмо за 30-60 дней до окончания контракта.
Если 60 дней назад процент был ниже, вы проиграли, а это ваши деньги и ваша жизнь…. Вполне возможно, что если вы имеете лучший процент, вы сэкономите деньги и купите себе то, что не могли ранее.
- Уже переделали моргидж, так как банк предложил за 6 месяцев до окончания существующего контракта перейти на новый с лучшим процентом.
Давайте подумаем, а надо ли было это делать, ведь в течение следущих месяцев интерес может и упасть.
Как избежать этих ситуаций? Всё очень просто – зарегистрируйтесь на нашем вебсайте www.totrov.com и мы будем отвечать за то, чтобы вы получили моргидж с наилучшим процентом.
4. Бюджет страны на 2022 год, что нас ожидает нового?
В апреле 2022 года либеральное правительство озвучило бюджет на этот год.
Некоторые позиции заслуживают внимания, и я постараюсь их обозначить.
- Tax-Free First Home Savings Account (FHSA) (интересная комбинация RRSP и TFSA)
- Doubling the First-Time Home Buyers’ Tax Credit (HBTC)
- Residential property flipping rule (изменение в налогообложении для тех, кто ремонтирует дома и продаёт их потом)
- Ban on foreign investment in Canadian housing (запрет на покупку недвижимости в Канаде нерезидентами)
- Dental care for Canadians (кто получит бесплатную стоматологическую помощь)
Ждём ваших звонков и встреч.
Наш офис работает с 9 утра до 9 вечера и в субботу по предварительной договорённости.
По словам командира канадской военной учебной миссии в Украине, тот факт, что Россия ввела санкции против него и нескольких его предшественников, является доказательством того, что миссия оказала нужное влияние.
Независимый сенатор Ратна Омидвар (Ratna Omidvar) хочет, чтобы конфискованные российские активы были использованы для восстановления Украины.
Авиакомпания American Airlines оспаривает штраф в размере $100 000, наложенный министерством транспорта Канады за то, что прошлым летом на рейс в Калгари были допущены пассажиры, не имевшие отрицательных тестов на COVID-19.
Как и обещал ранее на этой неделе премьер-министр Канады Джастин Трюдо, Канада предоставила тяжёлую артиллерию Вооружённым силам Украины в соответствии с просьбой Киева.
Мероприятие в память о четвёртой годовщине наезда фургона на пешеходов на улице Yonge Street в Торонто пройдёт в субботу виртуально по причине продолжающейся пандемии.
Полиция Торонто опубликовала фотографии, а также видеозаписи с камер наблюдения и просит помочь в установлении личности четырёх человек, подозреваемых в краже из автомобиля.
По мнению министра финансов Канады Христии Фриланд, являющейся также заместителем премьера, Россия должна быть исключена из международного форума G20, цель которого решение глобальных экономических проблем. Причина – её неспровоцированное вторжение в Украину и дестабилизирующие последствия этого нападения.
